信托产品超七成流向房地产 因预期收益率高

　　信托产品超七成流向房地产

　　委托人中不乏知名企业资金多数用于股权投资和开发贷款

　　信托融资目前正成为房企“解渴”资金的重要途径。记者近日从中国信托业协会了解到,截至14日,在8月拟计划发售的30个集合信托产品中,投资于房地产市场的就有16个,预计发行规模高达54亿元,占到总发行规模的73%,其中融资最高的中融信托——仁文置业股权投资集合资金信托产品,计划总规模达10亿元。

　　房产信托规模近54亿

　　记者统计发现,在拟发售的房地产集合信托产品中,委托人中除了大部分为中小型开发商外,也不乏保利、星河湾等知名房企,平均融资规模超过3.3亿元;在信托资金运用方面,除了少数用于偿还债务外,大多数是用于房地产企业的股权投资和开发贷款,主要集中在二三线城市的商业、住宅项目方面;在预期年化收益率方面,平均超过9%,甚至最高可达15%。但业内人士仍对信托产品投资房企股权的风险表示担忧。

　　8月11日,受青岛凯悦置业公司的委托,中融信托计划发行“中融—青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托”产品,募集资金预计为38450万元,期限为18个月,预期年收益率为11%。信托资金在扣除所需信托费用和税费后,剩余资金用于向凯悦置业发放信托贷款,用于凯悦中心项目的建设。

　　而这仅仅只是冰山一角。据中国信托业协会不完全统计,截至8月14日,在拟发售的30个集合信托产品中,投资于房地产市场的就有16个,预计发行规模高达536492万元,占到总发行规模的73%,平均融资规模超过3.3亿元。说明资金需求量都比较大。以中融信托为例,本月拟发售的信托产品中,还包括对顺德龙光、厦门仁文置业、洛阳名门、海南中度等房地产公司项目的信托融资,募集金额共计约22.8亿元。值得注意的是,在本月中融信托已经正式成立的5个信托产品中,其中就有3个是对北京、武汉和哈尔滨三地房地产项目的信托融资,募集金额约6.2亿。

　　房产信托预期收益率高

　　在用于房地产项目投资的信托产品中,记者统计发现,其平均预期年化收益率超过9%,其中最高的为中融信托的海南中度房地产股权投资计划,预期年化收益为10%-15%。而在信托期限上,大多以18个月和两年为限。尤为引人注意的是,委托人中除了大部分为中小型开发商外,也不乏保利、星河湾等知名房企。如新华信托募集的4亿资金将用于太原星河湾住宅小区建设,华润信托的两亿元资金将用于保利对贵阳项目开发建设的信托贷款。

　　信托资金何以密集发售输血房企?据了解,上市融资、银行信贷、银信合作、地产信托、按揭贷款可以说是开发商的五大资金来源,但这些资金的来源途径,随着国家对楼市的调控相继被封堵。今年初以来,证监会就已拟订上市公司募集资金管理新政,严把上市房企的融资关,同时央行年内3次上调存款准备金,收回市场流动性,收缩贷款业务,尤其是房地产开发贷款。而“新国十条”以来的严厉的房贷政策更是让按揭贷款大幅萎缩。近日,银监会更是叫停银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款的银信合作业务。“信贷、银信合作以及按揭贷款这些来自银行的资金渠道现在将全线关闭。”分析人士指出,今年来国家的多项调控政策直接导致房地产行业的融资渠道减少,融资规模缩窄,由此信托已成为了各家房企融资的“必经之路”。

　　股权投资成集合信托新宠

　　在房企纷纷将融资目光投向集合信托时,信托公司自身也在不断调整投资方式。记者统计发现,16个信托产品的资金用途上,有10个将用于房地产项目的开发、建设的委托贷款,包括债权受让和直接发放开发贷款,涉及金额约22亿,但从其它6个用于认购开发商股权和增资的信托产品来看,融资额则高达32亿元,这也显示,股权投资正成为集合信托的新宠。

　　上述中融信托本月发售的信托产品主要是对开发商的股权投资。如中融信托——仁文置业股权投资集合资金信托计划中,10亿元的信托资金将用于受让厦门仁文置业有限公司现有股权及向该公司增资,实现持有该公司97.5%的股权。“未来,更多的开发商将不得不选择出让项目股份的办法进行融资,这相当于变卖资产。”在融资渠道日渐趋紧之时,深圳某上市房企的总裁向媒体透露。

　　一般来说,股权类投资的收益率最高。不同的信托投向中,证券投资类产品平均预期收益率为6.61%,贷款类的收益率为7.81%,股权投资类的收益率为8.65%。但根据统计,本月16个信托产品中,贷款类的平均收益率达到8.9%,而股权投资类的收益率则高达10.7%。以中融信托上述海南房地产项目为例,对于预期的年化收益率,A类优先级受益人的收益率分为三级,分别为10%、11%和12%,而B类优先级投资人的收益率可达15%。

　　“不过,股权投资的风险较其他运用方式风险是最大的,上半年不少信托公司纷纷走上司法诉讼就是证明。现在是博弈,看好二线城市地产项目的一大原因,是其风险相对较低。”业内人士对信托产品投资房企股权的未来也表示担心。