商住楼成调控无人监管区 投资过热现泡沫

在住宅市场遭遇“史上最严厉的调控”遇冷之时，商住楼项目（即以商业、办公、科研等立项的类住宅，土地使用年限通常只有40~50年）却异常地“火”了起来。

位于北京市朝阳区常营的首开？东都汇6月2日开盘，仅一个多月的时间，316套房源就宣告“售罄”，某投资客一次性买走四五十套；位于马家堡的7克拉开盘同样火爆，截至8月12日已销售了198套。而尚未开盘的乐栋300、蓝光？云鼎、万科中粮紫苑等LOFT项目，看房人同样络绎不绝。随着调控的深入，商业地产与住宅市场出现“冰火两重天”的局面。

原因很简单：此番调控主要针对住宅市场，而商业地产却并未受到政策的过多限制。无论之前有多少套住房，购买时仍是执行5成首付、1.1倍利率的政策，同时也不对外地人购房限制，对购买的套数也未做限制。在房价高企之时，这些类住宅项目无疑成了高房价的“推手”之一。但为何它们却能成为楼市调控的“漏网之鱼”？在投机大行其道的今天，政府是不是该管管它们了？

闯入“无人监管区”

一边是住宅市场的打折与抛售并行，一边是商住楼投资预期的利好。一切似乎都在向决策层预期的调控目标发展。

尽管5月19日，北京市住建委、市发改委等部门联合公布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求5月31日之后签订土地出让合同的增量酒店项目，一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。然而，这之前已经签订土地出让合同的项目却不受影响。

由于房地产税尚未落地，在售商住楼项目实际上是楼市调控的“漏网之鱼”，北京出台“商改住”禁售令配套办法原本给了开发商和购房者全面调控的信号，但如果放过在售项目，导致部分商业项目混进住宅市场，开发商钻这个空子，亦会导致调控效果大打折扣。

几乎所有人都发现：“国六条”在“剑指”住宅的同时，针对商业地产的调控几乎一条没有。在住宅受到调控的同时，商业项目的政策空间则愈发显得宽松。而这种宜商宜住的项目仍然沿用一贯以来的信贷门槛，而这一门槛目前已和住宅基本持平，原先的劣势不复存在。

新政实施后，会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这对资金密集型的商业地产市场来说，带动作用不言而喻。在万科、珠江、中粮、保利等品牌开发商率先布局商业地产之后，自2010年年初至今已有数十家房地产开发企业豪掷千亿资本布局商业地产。

投资过热，泡沫显现

在新政实施后的4个月时间里，不光是商住楼，商铺、写字楼等纯商业物业的客户量提升也达30%以上，成交量也呈现逐步放大的趋势。

来自中国指数研究院数据显示，今年上半年商业地产并未受到调控政策影响显着影响，全国办公用房和商业营业用房销售面积分别同比增长53.2%和41.7%，销售额分别同比增长91.5%和57.1%，销售均价分别同比上涨25%和11%；此外，办公用房和商业营业用房开发投资额分别同比增长59.7%和34.4%。

“国六条”对住宅市场调控的另一个潜在后果，就是在悄然改变着房产投资和投机的路径。这种政策引导下的市场选择似乎比调控本身更有影响力。目前，“抛房买商”似乎正在成为房产投资领域的新手法，商业特别是商住楼正在成为越来越多房产投资客的投机的工具。

进入6月份以来，全国主要城市的产权式商铺销量较此前都有明显的攀升。更为重要的是，在政策层面，对于商铺的转手交易还没有明确的限制——无论在多长时间内转手，均未有额外的税收限制。如此一来，当租金上涨的时候，投资客无疑将增加一条“转让”的现实路径。在商业地产的投资属性决定了其不受二套房、三套房限制的同时，50%的首付额度相比新政规定的三套房不许贷款反而成了利好。

然而，人们恰恰忽略了，目前中国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目总量过剩、空置情况严重（商业地产平均空置率往往比住宅高20%~30%），已经到了需要调控的关键时期。

据不完全统计，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高为92%外，北京、广州、深圳这一指标分别为32%、50%、42%。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。商业设施的过剩，极易带来资金链的断裂。

由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式投入，有可能引发金融风险。央行统调司提供的数据显示，上半年商业用房开发贷款同比增长46%，是同期住宅开发贷款增幅的三倍还多。与住宅投资热有所不同的是，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。

“商改住”隐患不可忽视

商业地产迟早将被抛到宏观调控的“风口浪尖”。因为目前开发的良性资产太少，隐藏的很多风险都还没有完全显现出来。若不从根本上调整，将来商业地产将很危险，特别是商住物业。

在目前市场上，不少项目给出超低优惠，这也使部分不了解商住项目的购房者深陷其中，推高了商住楼的成交量。由于项目本身的性质，“商改住”的使用成本也很高，用来居住也有不少隐患。日益严重的商住混合也在对社区环境造成不利影响，规划中的商业设施、办公楼建成后住进了居民，也打破了城市总体规划和区域功能发展的均衡。

此前，有不少法律界人士指出，“商改住”是一种违法行为，《中华人民共和国土地管理法》规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变就是一种违法行为，不按预售证上规定的房屋用途进行销售也是一种违规行为。

然而，这样的“商改住”却能够在北京楼市大行其道多年，在很大程度上是相关部门默许乃至“放行”的结果。

事实上，叫停此类项目从操作上非常简单。只要从此类用地进入市场的源头进行控制就可以。比如，在土地招拍挂文件中可以明确要求不允许分割出售小产权；相关部门要求其取得非住宅类项目立项核准或备案批复后，必须严格按照原定规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途。

预售许可证不应成为商住楼逃避监管的“尚方宝剑”，相关部门在制定管理办法时，应考虑商住楼对楼市调控的影响以及购房者的利益，切实加强监管。