地产巨头分镳:万科保利追求周转率 金地求精细化

　　8月9日晚间,三大A股房地产巨头万科、保利地产和金地集团相继发布了2010年中期业绩报告,加之此前已经公布中报的招商地产,“招保万金”的中报已经齐齐亮相。

　　在房地产调控政策背景下,以“招保万金”为首的房地产公司靓丽的中报似乎依然在讲述一个“春天的故事”。然而,报表内的数据仅仅是故事的一部分,表外故事则悬念丛生。

　　“周转派”领先“产品派”

　　从2010年中报来看,“招保万金”已经开始分裂为两个阵营。万科和保利地产更加追求快速的周转率和销售资金的回笼,而招商地产和金地集团则在产品打造上更加精细,定位以中高端住宅为主。

　　国金证券分析师曹旭特认为,在房贷和货币政策存在变局的影响下,企业推盘程度和销售策略的不同可能会带来差异化的销售表现,“目前我们建议客户重点关注追求周转率、可售资源丰富并且估值也更具有吸引力的万科和保利地产。”

　　与曹旭特一样,另外几位分析师也倾向于将“招保万金”区别对待,并且认为“产品派”金地集团与招商地产的表现较“周转派”万科与保利地产略有逊色。

　　逊色之处主要体现在后劲上。2010年中报体现的仅仅是2009年甚至2008年项目的结算状况,真正看房地产调控期间谁的表现更好,则要看今明两年的业绩。

　　从“招保万金”所披露的上半年合同销售额情况来看,追求周转率的一方优势尽显,万科和保利地产上半年的合同销售额分别达到367.7亿元和217.6亿元,而金地集团和招商地产上半年的合同销售额却仅有53.8亿元和42.3亿元。

　　金地集团和招商地产曾表示,由于去年销售过于旺盛,导致今年上半年可售资源不足。但实际情况远不止这些,一方面,两家公司的产品定位于中高端,受到调控政策的影响更为明显,而且两家公司高企的拿地成本也难以给降价预留空间;另一方面,比之“周转派”万科和保利地产将扩张触角伸向二三线城市,金地集团和招商地产的很多项目则集中于珠三角、长三角这些受调控影响明显的地区。

　　未结算收入方面,“周转派”后劲十足。万科披露,公司预收账款为454亿元,手头还有573亿元的合同销售额未参与结算。保利地产预售账款为387亿元,其中176亿元的合同销售额将在下半年结算。与“周转派”相比,金地集团的预收账款为105亿元,招商地产则只有83亿元。