太原豪宅升温 似成新一轮房价上涨催化剂

在山西省被视为“天价楼盘”的太原星河湾7月31日开盘，虽然置身于楼市调控的背景下，仍然创下开盘首日成交700余套、成交金额约44亿元的销售纪录。记者采访发现，高端住宅的旺销并非太原一枝独秀，无锡、武汉、福州等二、三线城市的高端楼盘市场频频升温，屡创销售佳绩。专家认为，二、三线城市高端楼盘升温，对普通住宅形成挤出效应，有可能成为中低端楼盘涨价导火索，应引起重视。

豪宅成为调控“避风港”地产商二线城市布局忙

太原是“豪宅”风格的星河湾地产集团继北京、上海、广州之后进行楼盘开发的首座二、三线城市。此次开盘的太原星河湾一、二期项目单价超过1.8万元，平均每套总价600万元左右，最贵的一套总价约为3000万元。

据太原市房管部门统计，太原市今年上半年普通商品房均价为5544元/平方米，单价超过1万的楼盘仅有4-5个，最高售价在1.5万元/平方米左右。

太原星河湾开盘当日，记者在现场看到人头涌动。星河湾一名售楼小姐告诉记者，此次开盘的两期项目包括18栋楼、1300余套住宅，户型从255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是认筹期，每套房源的认筹金为30万元。截至7月30日晚，排号数已超过700。

张锋是当地一家公司的总经理，他当场买下了一套260平方米的住宅，并选择一次性付清购房款。“我看中的是它的景观设计、配套设施和物业管理。它的品质和北京、上海的高端楼盘是一样的，这样的楼盘在太原还不多见。”他说，和他一样的购房者不在少数。

据了解，星河湾选择太原，瞄准的正是二线城市高收入群体对高品质置业日益增长的需求。抱有这样想法的开发商并非星河湾一家，万达、富力、恒大等一线品牌开发商已经先后入驻二、三线城市，在加紧土地储备的同时，瞄准了利润较高“抗压性”较强的中高端及高端市场。

一些房产商透露，在楼市宏观调控的大背景下，一线城市商业项目供地减少、企业扩张受阻，而太原、成都、武汉等二、三线城市房地产尚处于投资价值洼地，有较大的升值空间。

豪宅旺销显联动效应或成为房价上涨导火索

业内专家表示，目前严厉的信贷调控政策对公寓类购买者产生的实质影响较大，而高端住宅市场需求相对稳定，在楼市寒潮中表现出一定的抗压性，逐渐进入投资者视野。但市场担忧高端楼盘的“天价”可能产生示范效应、引发普通住宅价格联动，成为新一轮房价上涨的诱因。

太原市崇泰景和房地产经纪有限公司总经理高扬说，此轮宏观调控中，北京、天津、上海等大城市政策配套全、执行严，所受影响较大；而太原这样的二三线城市，房价泡沫较小，所受的影响也很有限。特别是贷款首付、利率这样的信贷调控政策对高端客户并不形成有效约束。

“相比一线城市，太原市房价还处于相对的价值洼地”，山西省房地产业协会会长袁纶华说，“星河湾在北京和上海的项目均价高达5-6万元/平方米，而同样的品质在太原的均价只有1.8万元/平方米，这对投资者很有吸引力。”

有房产分析师认为，受区位、品质、景观等因素的支撑，高端楼盘属于稀缺资源，成交均价可降幅度小。而近期股市起伏不定，部分股民转移投资方向，将一部分资金投资楼市，这也增加了高端住宅市场的投资比例。

房产界人士表示，高端项目尤其是由品牌房产商开发的高端住宅在二、三线城市并不多见。星河湾等高端品牌项目的出现，为当地房产行业树立了一个标杆，其他开发商会据此重新审视自己项目的品质、定位和定价，而老百姓则会通过品质和价格的对比，对不同价位住房的品质提出新要求。

同时也有专家提出，近日，太原、成都、昆明等二、三线城市高端楼盘项目频频放出并成为热点板块，会对普通住宅价格产生联动效应，成为中低端楼盘争相涨价的导火索。

　豪宅高比例形成“挤出效应”须“双轨并行”破解住房困局

一线品牌房产商在二、三线城市中往往是巨量拿地，并重点发展中高端、高端楼盘和商业项目。专家认为，这一做法对普通商品住宅和保障房建设形成“挤出效应”，不但会进一步加剧当地住房市场的结构失衡，还有可能推动二、三线城市房价的新一轮快速上涨。

据了解，2009年，太原市房屋销售面积总和为183万平方米，而此次开盘的星河湾前两期“豪宅”项目建筑面积就达近47万平方米，相当于2009年销售面积总和的四分之一，“占比惊人”。

业内专家指出，高端项目占比上升，将大幅拉升整体成交价格，并很快显现在统计部门的房屋销售统计数据上，这将导致购房者对房价上涨的预期加大，市场各方观望僵持的局面将有可能被打破，政府平抑房价的压力进一步增加。

袁纶华认为，高端项目的大幅增加，还将进一步加剧太原房地产市场存在的结构失衡问题。高端项目在推动地方投资增长和经济发展的同时，也在一定程度上侵蚀了普通住宅的生存空间，导致普通住宅供应减少，引发了民众的普遍担忧。

随着高端置业的发展，高端楼盘在商品房中的比重日渐加大，国内住房市场呈现出两极分化趋势。对此，专家建议，采取“商品房和保障房双轨并行”的思路予以应对，做到“高端有市场、低端有保障”，以解决百姓的后顾之忧。

(作者：南婷　董时珊)