沪上楼市保价防线全面突破 九十月降价高潮渐起

保价”战线拖得过长，总是有开发商摒不住了。据悉，日前，嘉定有一楼盘开发商为了尽快回笼资金，旗下在售楼盘想以88折“内部价”卖给员工，然而其员工却无意于公司的“便宜房”。这些在房地产市场做了一两年甚至七八年的“业内人士”坦然表示：“这样的价格到九十月份或许就对普通购房者都开放了，根本就不是什么‘内部价’，真的要买房的话还不如过一两个月有了更多选择的时候再出手。”

今年的“金九银十”成了所有人的期待。佑威·楼市通数据显示，新政百余日以来，上海一手商品房的均价从4月22926元/平方米的高点，下降到7月19318元/平方米，跌幅15.7%。4月新政的到来让众多开发商措手不及，但是当时大多数开发商并未立即降价促销，反而选择延期开盘等方式，试图避开调控新政的“刀光剑影”。然而，面对浓重的观望情绪和资金周转压力，扛不住的开发商终于选择“弃价保量”，于是从一开始遮遮掩掩的“假摔”，到目前真枪实弹的价格战，经过几个月的备战，近期楼市成交量终于又有起色，这让开发商和购房者都期待接下来的“金九银十”。开发商是否会在“金九银十”加大折扣力度？接下去是最好的出手时机吗？

　楼盘调查 “假摔”渐变“真枪实弹”

● 上半年八成房企未完成全年任务的50%，销售压力加大；

● 降价10%-15%或将让开发商得到最优资金获取率。

“开发商开始放下身段，短兵相接已成定局。”分析人士表示，上半年八成房企未完成全年任务的50%，接下来的销售压力将进一步增大。

网上最新的市场统计信息显示，上海促销楼盘数已经连增三月，8月份沪上打折楼盘将达110个。排除小打小闹的“假摔”，数据显示，上海目前在售楼盘250余个，“真枪实弹”的打折楼盘尚不足50%。“我们看好接下去的几个月，打折力度会进一步加强。”某不愿意透露姓名的开发商向笔者表示。

佑威·楼市通数据显示，今年5-7月份的在售项目中，实际成交价比预售报价低的楼盘有43个，其中跌幅大于15%的有7个。销售率高达98%的印象欧洲，预售报价23800元/平方米，实际成交价格为19456元/平方米，低于预期18.25%的成交价格让购房者蜂拥而至，7月初开盘推出382套房源，目前已售出375套。7月份销售面积排名第一的中信泰富又一城成交均价也从预期报价的13500元/平方米降至12412元/平方米。

“资金周转的压力和加速销售的诱惑力让不少开发商加入打折大军。目前情况下，房企要维持良好的资金状况，除降价促销外，选择正越来越少。降价10%-15%或将突破购房者的心理防线，也能让开发商得到最优的资金获取率。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟解释道，“还有一些跌幅小的楼盘销售也很好，那是开发商一开始就放低了预期。目前阶段跑量是关键，接下去的8-10月份如果没有大的政策干预的话，仍将延续这波行情。”

　数据对比 九十月价格或继续下探

● 政策变幻莫测，或将严控价格上涨；

● 多数开发商表示将进一步加大折扣力度。

回顾2009年初开始的房价爆涨，其根源主要来自两个方面：一是土地供给不足；二是流动性过剩，尤其是过于宽松的信贷政策所形成的催化作用。而今年的政策调控恰恰在这两方面下了重手，终于让房价停止了先前的疯涨。

对比2009年的8-10月份上海房价出现了迅速的攀升，在去年高价的基础上，今年7月19318元/平方米的成交均价却是在环比下降了15%后的所得，然而在目前没有新政策动静的情况下，佑威·楼市通数据显示，7月最后一周和8月第一周，商品住宅成交均价再次上扬，8月第一周甚至突破了4月的高点，达到23242元/平方米。

“上周房价达到短期高点，与新江湾高价楼盘九龙仓玺园大量成交有关。”陆骑麟解释到，“去年和今年非常不同，去年是一路无阻碍上升，今年则有新政压阵，政策一直在变化。如果开发商有涨价的苗头，马上政策再紧，如果价跌了，政策就放松。在政策不变的情况下，接下去几个月应该是稳中有降。”

《新民楼市》调查的8-10月份即将开盘的80多个楼盘中，从各楼盘的售楼处预报价很难看出这些项目的实际成交价或将在多少，但是和同区域同质的在售楼盘比较，开发商的报价明显谨慎了许多。“我们的定价是根据前期积累客户的反应来定的，不会盲目开高价。”浦东某楼盘的负责人向笔者表示，接下去他们将推出部分折扣比较大的房源，具体折扣在多少，这位负责人表示暂时不方便透露，但是绝对是“大手笔”的。

　调控政策是否还会降临？

“上周全市商品住宅成交均价再次达到近期高点，说明了投资相对集中的中高价位的项目再次出现抬头迹象。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为这只是短期现象，“如果房价进一步上涨，政策可能会接踵而来。接下来房价稳中有降会是大趋势。”

“前几周二手房成交量有抬头趋势，价格也有向上波动迹象，但是三套房贷立马进一步收紧，政策正紧跟着房价走。”凤凰花苑营销总监程红认为房价短期内回调的可能性不大，“一线城市上涨的空间已经不大，但是也不会大起大落。目前政策调控让投资性购房基本停止，房价也趋于稳定，但是对刚性需求影响不大，调控房价也是为了让刚性需求更好地释放。”

长甲地产销售经理鲍磊也同样认为九月份形式不容乐观。“上周，有报道称银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷款，调控政策将严厉到底。”

开发商将会怎样定价？

谈到价格，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示：“四月新政以后的供求关系暂时取得了平衡，但是这种平衡是在销售量大幅减少的情况下取得的，并不是一种反映真实需求的平衡。要打破这种表面的平衡，需要来自于开发商方面对于价格的重新评估，一定程度的价格松动能释放出真正的刚性需求，达到一种新的供求平衡的关系。” 据悉，9月份该公司打造的盘古天地项目将推出一批在户型上颇有特点的新房源。

“我们的定位是外郊环的高品质楼盘。”程红表示，“目前我们5月份开盘的公寓项目均价在11000元/平方米，今后也将基本维持这个价格，因为我们本身的定位是符合市场需求的，价格也是合理定价。”据悉，位于长兴岛的凤凰花苑5月推出的公寓项目目前已售出超过一半，年底还会推出新的联体别墅房源。

鲍磊认为：“对于开发商而言，2010年上半年的市场形势低迷，而下半年无疑对2010全年的销售计划起着决定性作用。资金流有压力的开发商，势必采取各种促销包括降价手段来完成年前任务。”他认为“金九银十”的作用仍会慢慢显现，开发商的各种措施会让成交量有一定提升。

　名企实战：大牌也走低价路线

在“久旱盼雨”的楼市，“降价”无疑是个撩动人心的词，万科、绿地、金地等大牌房企总是能顺应市场需求，率先扛起“优惠促销”的大旗。

今年6月，本地房企老大绿地集团抢先破局，总裁张玉良高调宣布在全国41个城市的100个项目全线启动优惠促销，6月优惠季收效明显，之后绿地集团趁胜追击，宣布7月优惠计划全面升级。据了解，6月19日，位于宝山绿地领海项目推出195套商住两用房，开盘当天售出八成。位于松江的绿地蔷薇九里在优惠推出之后成交飙升。6月份该项目签约达到130余套。一个比照数据是，其在4月份开盘之后，4、5月份的签约套数分别仅为31套、10套。6月份的大力度促销也让绿地集团上半年销售业绩拔得了头筹。

在上海，虽然万科项目起初只是“雷声大雨点小”，但是在绿地之后，万科终于有了行动。相关数据显示，6月16日，万科第五园首次开盘，31套180-190平方米联排别墅的预报价为3.7万元/平方米以上，实际售价基本在每平方米3万余元，开盘当天全部售罄，7月30再次推出了38套，售价33700元/平方米起，目前已去化大半；城花新园项目6月19日开盘，推出48套精装公寓，预报价为2.8万-3万元/平方米，实际开盘价2.4万元/平方米，房源已售罄；花园小城6月19日开盘，推出76套精装三房，预报价为1.8万-2万元/平方米，开盘价为1.6万元/平方米，还有多项优惠措施。

即将于今年9月推出的金地格林世界4期，其精装公寓报价预计不到20000元/平方米，而目前8月金地格林世界二手房的均价已超过22000元/平方米，其低价力度受到了众多购房者的关注。