H股房企发债"屯粮" 高息债暗藏高风险

　　在“史上最严厉的调控”阻击下,内地融资渠道遭到“围追堵截”,在H股上市的开发商另辟蹊径,大举发债,掀起一股海外发债的大潮。

　　8月10日,据香港消息人士称,合景泰富近日计划发行2.5亿美元7年期债券,该笔债券由摩根斯丹利、渣打银行牵头发行,四年后将提前赎回。

　　这只是冰山一角。此前,恒大、碧桂园、佳兆业、雅居乐、花样年、人和商业、远洋地产及世茂地产等在H股上市的内地开发商,先后祭出举债大旗,于海外市场大肆“圈钱”。据地产中国网统计,截至目前,上述开发商发行票据的总额已超过60亿美元。

　　华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎向地产中国网表示,即便发行海外票据的融资成本较高,但由于人民币升值的可能性较大,汇率差异相对降低了房企融资成本;此外,发行票据操作上相对简单,因而受到资金饥渴的房企青睐。

　　一位不愿具名的投行人士认为,在“新政”阻击下,楼市成交量跌至冰点,目前来看,房企发债并不意味着资金链出现了问题,大部分房企是未雨绸缪,借此调整财务结构,为更残酷的冬天“屯粮”。

　　H股房企掀起海外举债大潮

　　引领此次发债大潮的当属激进“跑马圈地”的恒大地产。今年年初,恒大高调宣布,向美银美林、高盛及中银国际发行7.5亿美元、2015年到期的优先票据,年率高达13%。恒大地产表示,发行票据所得净额7.3亿美元,大部分将用作偿还此前发行票据的本金及为新增项目提供资金。

　　抢跑海外发债第一单后,时隔百天,也就是4月底,恒大地产又向华人置业及刘銮雄发行了6亿美元优先票据,于2015年到期,利率仍然高达13%。此次发债筹款净额为5.85亿美元,将为现有及新增项目提供资金。两次发债,双双成功,亦刷新了海外发债的最高记录。

　　然而,恒大上市后,屡次的资本运作,都被市场视作其财务状况的即时反映。对此,恒大地产一位高层回应,市场对恒大的资本运作常有误解,目前,公司的财务状况较为健康。

　　一位港股分析师向地产中国网表示,恒大的发展策略是“短、平、快”,快节奏的拿地、开发,对资金需求量需求较大,财务压力不可谓不大,因此,大举融资之后,需要快速推盘,才能熨平财务压力。

　　恒大两次成功发债后,其他港股内地房企迎头赶上。4月底,于去年成功跻身香港资本市场的佳兆业发行了3.5亿美元2015年到期的优先票据,年利率比恒大地产更高,为13.5%。

　　碧桂园亦不甘落后,亦在4月份发行了5.5亿美元2017年到期的优先票据,利率为11.37%。碧桂园称,此次筹得款项将用于回购集团于2013年到期而当前尚未赎回的可换股债券、及用于现有或未来之房地产项目的建筑费及土地款。

　　雅居乐也来凑热闹,4月底,其发行了于2017年到期、本金为6.5亿美元、年率为8.9%的优先票据。雅居乐称,融资所得净额6.4亿美元,将用于赎回2006年票据尚未偿还的本金及作为公司一般性开支。

　　正在房企发行票据热潮之时,新政调控赫然落地,在一定程度上打击了海外投资者的积极性。4月23日,于去年10月成功在香港上市的恒盛地产宣布,暂停发行优先票据计划。对此恒盛地产给出的解释是,市况太拥挤,又遇到调控猛然来袭,只能暂时退一步。

　　在新政的影响下,恒盛发债折戟,房企的发债热情暂时消沉。然而,随着政策的逐渐稳企和消化,开发商的发债热情也日益高涨。

　　5月后,花样年、人和商业等房企再举发债大旗,分别融资1.2亿美元和3亿美元,利率分别高达14%和11.75%;7月中旬,远洋地产发行了9亿美元优先票据,成为今年数额最高的一单房企票据融资;世茂地产紧随其后,发行了2017年到期的5亿美元优先票据,利率达到9.65%;进入8月,碧桂园上演发债“二进宫”,将发行年利率为11.75%的4亿美元优先票据。

　　发债融资如此盛行,上述港股分析师给出的解释是,一般情况下,根据H股会计准则规定,发债体必须在财年结束后的4-5个月内发债,否则需要另外准备一份业绩报告,因此,不少有融资计划的开发商,会争取在这个时间窗口密集发债。

　　上述投行人士则向地产中国网表示:“今年以来,恒大、碧桂园发行了两次海外票据,大多数房企并不是首次发行高息债,因此,眼下来看,这些企业偿还即将到期的外债成为当务之急。”公衍奎则认为,在调控依然严厉的语境下,开发商则见机行事,先筹未来的票子,以为后续成长及持续调控储备弹药。