城区合并初显利好效应 马连道楼市率先破冰

　　来自市场研究机构的统计数据显示，受益于行政区划调整，老宣武的二手房市场已率先在弱市中破冰，成交行情持续上扬。

　　业内人士分析认为，中心城区合并显著提升了宣武和崇文的地段价值。尤其是宣武，由于西城教育和商业等资源较东区更优越，楼市供应更紧张，宣武地段价值提升也更为明显，从而成为最大赢家。

　　作为宣武核心板块的马连道，除了受益区域合并，更同时获得金融街西扩、丽泽商圈扩区以及区域路网改造产业升级等三大利好，以第三区为代表的区域新盘市场持续呈现“弱市不弱”行情，凸显区域发展利好对楼市的推动作用。

　　宣武二手房市场酝酿涨价

　　来自市场研究机构的统计数据显示，并区实施一个月以来，宣武二手房市场已率先破冰，业主酝酿涨价的声音浮出水面。

　　“行政区划调整带来地段价值上升，引起区域房价上涨是必然的。”鑫尊地产市场分析人士告诉记者，2009年天津滨海新区政策出台后，汉沽房价曾从四、五千跃升至七、八千，塘沽更是涨到万元以上。

　　我爱我家相关负责人则认为，西城的区域资源配置雄厚，地价水平一直领先全市，而并区前的宣武则处于价值洼地。融入新西城对于宣武而言，意味着更大的价值提升。因此，较崇文而言，宣武在此次调整中成为最大的赢家。

　　众所周知，西城汇聚了众多国家机关，金融街聚集了大部分的国家级银行和金融机构总部，西单、西四等知名商业区囊括了众多商业、服务业巨头，还有翘首全市的教育资源和旅游文化资源如北京四中、黄城根小学、什刹海、北海、名人故居等。

　　“以前买的是宣武，现在买的是西城。身份提升，价格自然要上行。”在业内人士看来，宣武并入新西城后，不但能保有地域自身的历史文化遗产，更能拥有西城的政治、金融、教育、文化、旅游资源环境，新西城的资源实力进一步提升，老宣武地段的价值自然水涨船高。

　　受益多重利好马连道表现抢眼

　　值得注意的是，作为宣武核心商圈的马连道，今年不但受并区利好，更得益于金融街西扩、丽泽商圈扩区以及区域路网改造产业升级等多重利好，区域楼市持续保持“弱市不弱”的风头。

　　以位于马连道商圈核心地段的综合体项目第三区为例，去年该项目曾以半天成交七亿的热度获得媒体广泛关注。今年虽处弱市，但即使在眼下一期售罄、二期精装公寓尚未推出的房源断档期，该项目仍受到大量客群关注。据了解，第三区总体量24万平方米，是马连道目前唯一的在售新盘。项目即将推出的二期包括四栋精装公寓和一栋商业楼，产品主打８８至１４０平方米、两至三居南北通透户型，还有中心城区极为罕见的顶层复式景观大宅。多元化的户型选择，优质的生活配套，充分满足西区高端置业人群的宜居需求。

　　事实上，早在两区合并落地前，马连道区域就已受到“最新城市规划”、“城南计划”的多重利好，迅猛发展成为西区核心商圈，为行政区划调整和资源对接做好了充分准备。

　　在市政配套方面，根据政府规划，马连道商圈正在建设包括南马连道路在内的四横五纵路网，补足一直以来困扰该商圈发展的交通短板。地铁建设发面，已经开工的地铁7号线、地铁9号线在马连道区域均设有站点。

　　从产业发展情况看，马连道处于金融街商圈和丽泽商圈两大核心商圈连结线的中心。通过两区合并，马连道商圈和金融街商圈实现了有效的资源整合。而丽泽商圈也将通过马连道商圈的连结，与金融街商圈实现“握手”。目前，金融街西扩战略已经全面启动、丽泽商圈也在“城南计划”中获得更大发展动力。三大商圈将逐步形成巨大的复合发展效应。

　　区域楼市供应稀缺恐加剧

　　从2006年起，以二环为核心的中心城区彻底终止新增住宅地块。供应的极度稀缺，使得原东城、西城、宣武、崇文的在售新盘成为货真价实的奢侈品。

　　从去年上半年开始，朝阳门内、东直门外陆续出现了一批新盘供应。中心城区楼盘不可复制的地段价值，成为巨大的吸引力，促使楼市客群趋之若鹜。

　　相比东城，西城的住宅稀缺性更为严重。随着西城最早控制供地，区域楼市已持续几年罕见新增房源。去年第三区曾创下开盘当天房源销售一空、半天内成交7亿的热销奇迹，被诸多媒体誉为“第三区现象”，凸显西区楼市产品供应的稀缺和需求的爆棚。

　　业内人士分析认为，尽管马连道第三区项目为新西城带来了新供应，但目前项目一期已售罄，二期的房源供应量对于区域新增的巨大置业需求而言，仍是杯水车薪。而且，随着马连道中央采购区商务价值的提升，区域内供地已进入尾声，第三区将成该区域最后的综合体大盘。预计马连道楼市的供应稀缺性将愈发明显，从而加剧需求市场对房源的竞争。