商业地产价值凸显 开发商“假摔”成普遍策略

上海楼市开发商“送面积”成为7月促销主旋律，刚性需求让成交量小幅上涨2.38%。不过，但7月的成交量仅为去年同期的2成。

“假摔”成普遍策略

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上海7月商品住宅成交面积为43万平方米，环比6月微增2.38%，但与去年同期相比仅为23%，成交量依旧处于相对的地位徘徊。7月，上海商品住宅成交均价为19313元/平方米，环比6月上涨0.76%，

由于6月不少项目的成交均价明显低于网上参考价，媒体惊呼“降价潮”到来。然而进入7月后，开发商低价入市后，暂时缓解资金紧张，开始提价。不少成交量居前的项目都以低价开盘，在开盘初期获得不错的销售业绩，随后大幅提。上海滩大宁城、中信泰富又一城、绿地蔷薇九里和恒盛湖畔豪庭。

根据7月新增供应最大的10个项目，仅有中信泰富又一城当月成交量突破其预售总面积的50%，其他楼盘成交普遍较低。一半的楼盘成交不足10%，其中还有两个项目的当月拿到预售证“零成交”。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，7月楼市与6月出现了相类似的前低后高情景，在月初成交相对不足，进入月底后，开发商集中成交造成局部热销的假像。而目前房价尚未如调整预期出现大幅下跌，与购房者对未来房价预期存在差距，如果政策相对严厉，开发商不愿意出现降价的话，未来成交量出现大幅放量的可能性不大。

商业地产投资价值已显现

据佑威提供数据显示，1—7月上海市商业办公成交面积和成交均价都处于历史最高点，其中商业办公成交面积达到205万平方米，同比增加了10%，成交均价达到了15426元/平方米，同比上涨了11%。

从整个商业地产的成交比重看，前几年商业地产的成交比重一直在20%左右，而2010年前7个月其比重突然接近40%，商业地产在整个房地产业的地位更加凸显。

政策的挤出效应开始显现，热钱开始涌向商业地产。2010年的商品住宅成交面积仅为333万平方米，仅为2009年同期的四成，并创出5年最低，投资资金已经止步住宅市场。商业地产将会是投资的主要通道。

千亿资金转战，商业地产静待补涨。上海首创MOBO式写字楼受到关注，在知识经济时代，信息流和物流已经不能满足企业发展需求。新型写字楼的选择，将不再是地段、装修等硬件设施设备，而是创新创造力、品牌营销、资源整合与协作的商务平台。MOBO已经不止是一个办公室，更象一个企业及品牌文化馆。

类似创新概念的写字楼，只是投资置业商业地产的一个缩影，而上海市中心可售型的商业地产相对不足，并且作为四大中心上海还出现了与国际惯例违背的“商住倒挂”现象，未来高品质产品商业办公具有“补涨”的行情。