千亿资金青睐 商业地产成“香饽饽”

　从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿元资金涌入商业地产。这是在地产中国主办、光耀东方协办的“新政下避险资金的流向问题”论坛上记者了解到的最新情况。

　商业地产柳暗花明

实际上，被誉为“史上最严厉的调控”，其目的之一就是“严厉打击投资、投机行为”，让投资客撤离住宅市场。目前来看，一线城市交易量的大幅萎缩，昭示着调控效果已经显现。

中国人民银行金融研究所高级研究员梁猛认为，目前，房地产投资下滑比较严重，“经常有个案的报道，零成交的楼盘不在少数。”

对此，光耀东方董事长李贵斌表示：“北京销售量下来了，房价稳住了，从这个意义上来说，国家第一期调控目标已经实现。”

在梁猛看来，住房空置率的高低，也能说明投资楼市的轻重程度，“在国际上5%的空置率是正常的，10%就已经危险了，而超过15%、20%就很危险了，美国次贷危机之前的空置率就在15%左右。目前中国住房的空置率很恐怖，有的说法是好几千万套。”

新政出台后，住宅投资遭遇了“挤出效应”。 阳光100常务副总裁范小冲认为，目前住宅是调控的焦点，要回归到改善民生的地位，作为投资或投机市场，可能将被限制得越来越来厉害。“二套房政策、税收政策，现在很多政策的出台都在限制住宅方面的再投资，所以在住宅方面的投资肯定面临着更多的调控风险和政策风险。”范小冲如是说。

而投资专家张羽冲认为，目前住宅市场遭遇严厉调控，建议投资人到今年九十月份再考虑投资住宅，而商业地产正以其逐渐攀高的回报率和未来的巨大价值，被越来越多的投资者追捧，现在正是投资商铺和写字楼的好时机。

据了解，最近，各大房企开始加大商业地产的开发比重，而且从住宅市场撤出的部分投资性资金，亦将其触角伸向了商业地产。

　商业地产亟需证券化

一位不具名的投行人士表示：“据我们了解，已有越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险等资本，正在持币关注商业地产领域。”

更有业内人士预计，从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿元资金涌入商业地产。

“过去，由于国家的金融政策对商业物业限制较大，租金回报率也不确切，投资者更倾向于投资住宅。”范小冲表示，因此在上一轮住宅物业高涨的周期中，商业物业的价值并没有充分体现出来，在稀缺的地段，出现了“商住倒挂”现象，正因为如此，商业地产存在价值洼地，如果从投资角度而言，商业物业的价值目前开始体现出来了。

李贵斌则认为：“投资商业地产最重要的是看其区域的规划和项目定位。像北京，CBD地区的商业已经很成熟，中关村也颇具规模，相比之下，作为交通枢纽之一的西客站地区则是一块价值洼地。长安街以西的政务区集结了3100多家政务机关和企业单位，周边写字楼供不应求。为了打造高铁枢纽的目标，目前北京市政府花了很大力气对西客站进行改造，改善环境的下沉式广场和地铁建设都在进行中。所以这个区域的商业地产像光耀东方广场受到很多企业家和投资者的追捧都在情理之中。”

　尽管商业地产已经受到了诸多青睐，但潜力仍是巨大的。常年从事金融研究的梁猛说，根据最新的数据统计，国内居民储蓄到6月末已经达到了28万亿元人民币，28万亿元的储蓄在银行账上老老实实呆着。因为我们国家缺少有效的给个人的、普通大众的、包括中产这样的人提供投资机会的工具。作为非专业的投资者，投资商业地产是有难度的，资金上也有诸多局限。能不能把商业地产证券化，投资者像买股票一样购买这些证券，由专业人士来管理。作为管理人，投资收益也会高些，增值空间也会大一些。估计这样28万亿元就有可能出笼子了。

而据记者了解，在国外，商业地产证券化早已是一种成熟的经营模式，投资者通过购买证券的方式达到持有商业地产的目的，是一种非常便利的途径。

商业地产投资要定向明确

房地产业成功的投资专家张羽冲说，资金多的人愿意买商业，比如有5000万元，如果买20套住宅，今天这个不租了，明天那个不租了，管理起来不得累死？买一套商业地产，一租就是三年、五年甚至十年，空置率也低。

在证券化尚没有实现的今天，如何投资商业地产？张羽冲提醒投资者，一定要买规划好的商业地产，整体规划好了，商业地产的价值才会更高。如果不做整体规划，而是分割卖给散户，散户就把整体破坏了，前景不堪设想。卖给散户的这些商业，我都不会买。商住两用的房子基本上都没有什么太大的升值空间，尽量少买。

根据自己的投资经验，张羽冲认为，只有买到特别火的商业才能提高租金，提高了租金，商铺价值就会高。因为卖商业地产的时候，买家都会问你租金多少，租金一年100万元，这个物业就能卖1200万元，租金200万元就能卖2400万元。买商业地产的时候，要了解你买的面积，适合租给谁，要了解目前北京市的商业谁最火，你买的面积适不适合它。这个非常重要。我买商业地产都是定向购买，跟7-11合作，都是经典的商业。商业地产投资差别能差三倍，有人投完商业地产到现在，可能也就涨个10%还不好租，天天很烦恼。有的人投资的商业地产已经翻了两三倍了，天天追着你租。

张羽冲说，未来是淘宝网的时代，买商业地产的时候一定要想一下，你的客户能否竞争得过淘宝网。能让淘宝代替的商业，我估计将来都会萎缩，所以要考虑哪些商业是淘宝代替不了的，才可以买。比如卡拉OK肯定没法代替，要聚会，吃饭，不能在家里唱卡拉OK。一线大的品牌，不能随便网购。剩下的普通的终端市场，肯定全在萎缩。像服装店、饰品店，坐在家里上淘宝网购买比商场便宜30%~50%，谁还去店里购买？大家只逛一逛，看样子记型号，回去还是在淘宝网买。所以商业地产面临着选择，要考虑到以后网站会抢夺多少市场，要提前规避跟网站打仗的商业。

(作者：马 莉)