解密中国房地产泡沫：高收入阶层需求推动

　　7月22日，碧桂园委任莫斌为总裁及执行董事。这是继保利地产、龙湖地产、SOHO中国、万科、金地高管变动之后，又一起大型房地产商高管人事地震。

　　房地产商高层频繁变动的潜台词一般为销售状况不佳、融资不当等。但是变动有一个敏感的时间点，那就是在4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后，房地产商需要做出新的战略调整，人事变动也就在所难免了。

　　7月12日，国家统计局发布了6月份全国70个大中城市房价数据，数据显示，2010年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%。7月13日，住房和城乡建设部(住建部)强调：将继续执行该通知及相关配套政策。

　　上涨的统计数据与强硬的政府表态，与之相应的是中国房价“高泡沫论”，这些为房地产商在严厉调控过程中进行人事变动提供了注解。可是，简单的“高泡沫论”模型，忽略了隐藏在中国房地产市场背后特殊的社会和经济背景。我们认为，中国正经历一场如火如荼的全民住房“重置”。

　　“高泡沫论”者的疏忽

　　目前市场盛行的“高泡沫论”，其逻辑基于国际通用的一项指标：房价与家庭收入比。该比率为一个国家或地区的平均房价，除以该国或地区的平均家庭收入。

　　目前国际上普遍的观点是，该比率如在1.5至3倍之间，房价为“可负担”；如超过3倍，房价存在泡沫；如果超过5倍，则房价为“严重难以承受”(根据PerformanceUrban Planning的《2010国际房价承受力调查》)。

　　在全中国范围内，对普通双职工家庭，目前这一比率达到6.8倍。在北京和上海，该比率更高达10倍和13倍。这便是中国房价“高泡沫论”的逻辑基础。

　　然而在这个逻辑里，“高泡沫论”者却忽略了与中国房价相连的特殊社会背景。

　　长期以来，“房价与家庭收入比”多被用来分析西方发达国家的房地产市场。与中国不同的是，经历百年市场经济洗礼，发达国家的社会整体住房水平已相当高，绝大多数人的基本住房需求得到满足，并没有迫切的“换房”需求。

　　与之相反，在1998年全面住房改革以前，中国的住房建设严重滞后，绝大多数的住房完全不符合现代居住标准。1998年，中国城市居民平均居住面积仅为9.3平方米(据住建部数据)，许多城市住房年久失修，缺乏起码的维护和配套系统。几乎每一个中国城镇居民，都有较迫切地改善住房条件的要求。