北京老盘后期主办小户型 开发商降价预期形成

■老盘后期

800套房源排号已满

“第二期我们主打五六十平米的一居室，所以虽然市场较之前相对冷淡，但也不担心卖不出去。”7月27日上午，记者来到华业东方玫瑰售楼处，销售人员这样对记者说。

主力户型不超过90平米

今年八月即将开盘的华业东方玫瑰第二期将推出A4号楼，板塔结合。其中大户型为88平方米两居室，南北朝向，有10平方米的赠送面积；主力户型为60平方米的一居室，东西朝向，赠送飘窗。

华业东方玫瑰项目西侧仅距离轻轨八通线临河里站400米。据介绍，除已有的周边配套之外，华业东方玫瑰还将在社区内打造11.8万平方米的商业街和中心活动广场。同时，项目还拥有18万平方米的园林绿地，规模相当于一个城市公园。

业内预估均价1.7万—1.8万元/平米

销售人员表示，目前A4号楼的八百多套房源已经全部排满，客户多为首次置业。

定价方面，均价尚未确定，业内预计价格会在1.7万—1.8万元/平方米之间。据了解，目前通州区域项目的均价多在17000-25000元/平米，该价格应该低于目前区域价格。

未退诚意金老客户优先摇号

7月27日，保利茉莉公馆(论坛新闻视频)二期正式停止排号。记者从售楼处了解到，截至7月27日下午一点，395套房源已排到了1100—1200号。

主打90平米以下两居室

记者从售楼处了解到，二期开盘后，未退诚意金的老客户将优先摇号。销售人员表示，上期余留下来的老客户大约有80—90组。也就是说，如果按照二期排号总数为1200组计算，最终开盘时，客户将接近1300组。

同时，销售人员补充道：“二期没有摇上号但交纳了诚意金的客户，在第三期也是优先摇号的。”

保利茉莉公馆二期预计将在7月31日开盘。本次项目将推出7、8、9三栋楼，层高分别为17层、20层和27层。二期将主打85—90平方米的两居室。其余户型为60平方米的一居室，90—135平方米的三居室以及145平方米的四居室。

开盘均价比上期微涨

保利茉莉公馆一直都是南城购房圈的抢手货，除户型全面之外，优越的地理位置和便利的交通也是它的卖点。保利茉莉公馆位于大兴黄村北区门户，项目距五环路出入口仅500米，可直接上京开高速。虽然地铁4号线的延长线尚未开通，但高米店北站却似乎已经成为了保利茉莉公馆的地理标识。

目前，项目均价大约定在17000元/平方米，比上期实际销售均价16500元/平方米上涨3％。

三期配套逐渐完善价格待定

位于朝阳区东北四环的楼盘东湖湾三期预计将在八月中下旬开盘，这也是沉寂已久的望京区域即将迎来久违的放量。

三期均价或不低于上期

本次即将开盘的是东湖湾的最后一期。截至7月27日，均价依然待定，仅有二期均价35000元/平方米作为参考。但按销售人员估计，均价可能在35000—37000元/平方米之间，“反正不会低于30000元/平米。”

东湖湾三期项目将推出502号和503号板式高层。502号楼为168平方米的三居室，南北通透；503号楼为90—130平方米的两居室，90平方米为纯南朝向，其余的为南北通透户型。

从东湖湾往东，依次沿利泽西街、广顺北大街和广顺南大街，就到了丽都商圈，总车程20分钟；想要去CBD，乘坐地铁13号线即可；不堵车的情况下，东湖湾往西20分钟的车程就可到达亚奥商圈。另外，区域附近还有多个高尔夫球俱乐部。

社区配套基本成型

东湖湾三期将更突显其国际化配套。高级会所伯帝国际俱乐部预计将在今年8月底装修完毕。除此之外，景观大道已基本完成了树木种植工作，正在进行后期维护。

销售人员表示，东湖湾三期目前尚未开始排号，只是在做前期的客户登记工作。具体排号日期未定。

但是记者注意到，前来东湖湾咨询的客户非常少。偶尔有一两位客户前来咨询，在听完均价后，掉头就走。其中一位女士更是感叹道：“户型不是问题，关键就是价格承受不起啊！”不过，销售员表示，周末时人气会相对旺一些。

■开发商心态

开发商观望楼市成为主流

对于开发商而言，整体市场的观望情绪还在明显地继续着，但是低价开盘项目的热销也让他们心中有了几分底气。

开发商降价预期形成

最近楼市最热的大兴区，开盘和定价成为开发商最为关注的事情，但是价格预期走低是共同的特征。当地一位项目的销售负责人在谈及自己对当前楼市的心态时表示，价格回调肯定是不可避免的趋势，开发商大多没有按照过去的既定价格来开盘，要不然，新开楼盘的价格多数都会突破20000元/平米，个别楼盘甚至会突破25000元/平米，但是目前的价格都定在了18000元/平米以下，还有数个项目尚未确定价格，打算看看先开项目的市场反应后，再做决定。

然而，正是因为回调的价格趋势，让个别楼盘的前期业主发现自己的价格买高了，出现了局部的退房现象，这一现象在2008年就出现过，现在大家都很谨慎，也有些紧张。

在这种情况下，即使大多数开发商降价预期已经形成，但是从北京各楼盘目前的反应来看，观望仍是主流态度。在不少开发商看来，与其带头降价成为“试验品”，不如跟在后面“随大流”。记者采访发现，不少老项目后期都采取保守态度，延期开盘。业内人士分析认为，老项目后期之所以推迟开盘，一方面是看市场行情进一步确定价格，另一方面也是延长积蓄客户的时间，以求有更多的购房者。

等待周边楼盘先定价

东四环外某楼盘的开发商也坦言，此前已经售出2000多套房源，目前的心态就是守住价格，避免不必要的麻烦，至于是否守得住，就要看市场的大势了。不过，最近由于中粮万科在长阳楼盘的热销，让他觉得心里有了一些底气，觉得先看看再定下一期的价格，问题应该不会太大。

根据研究机构的统计，8月份计划开盘的21个项目中，有10个楼盘目前价格都未定出，11个项目的价格中，没有看到明显超出前期价格的项目。这一数据也能说明开发商当前的主流心态：适当低价开盘，但是降低的幅度还要看其他在售项目的表现。

而8月份开盘数量出现减少的状况，7月份实际开盘的楼盘数量也大大少于预期，成交预期不乐观是主要的原因，表明当前楼市的观望氛围从事实和下一步的预期中，都是十分确定的。

■专家建议

抗跌区域低总价房是首选

房价的走势是一个大家看不准的问题，当前买房主要看是否是必须，或者承受能力如何。对于希望在8月看房置业的人士，抗跌区域的低总价房应是首选。

从本周热销的中粮万科长阳项目(论坛新闻)来看，大型开发商的首次开盘、接近周边限价房的单价和总价、地铁楼盘、新兴区域，这一楼盘集中了此前市场中广泛流传的“傻瓜购房标准”中的多种要素，这可能会成为大家今后买房的重要参考。

房价下跌之时，先卖后买，可以利用自己的资金优势，去购买地段相对较好，平时涨幅较快区域的中高端楼盘，如学区房、双地铁楼盘、公园楼盘、中心区域楼盘。

尤其是学区房，在房价上涨或趋稳时，一般都是一房难求，现在至少可以多一些挑选余地，买套更好的房子比买套便宜房子有时更重要。