房地产：房价下跌带来行业反转机会

　　成交量：新房成交量继续低位波动

　　所监测12个城市第29周商品住宅成交面积总计为85.0212万平方米，比上周的87.2419万平方米下跌2.55%；成交套数为8247万套，比上周的8415套下跌2％，新房成交量继续低位振荡。四大一线城市涨跌互现，其中北京成交838套，环比下跌42.6％；广州959套，环比上涨18.6％；深圳329套，环比下跌5.54％；上海成交2174套，环比上涨15.58％。房价的整体涨势已停止，部分城市特别是郊区的房价出现了实质性松动，预计成交量的低迷还将持续一段时间。截至7月25日，北京有可售商品住宅9.2893万套，是四个一线城市中库存上升最为明显的城市。

　　板块估值：本周房地产板块继续反弹。截至7月23日收盘，按2010年业绩计算，房地产板块加权平均PE为21.25倍，PB为2.13倍（其中市值前20位上市公司的平均PE为17.05倍，PB为1.95倍）。

　　投资建议：房价下跌带来行业反转机会。

　　我们认为，（1）商品房交易量触底；（2）行业估值触底；（3）新的超预期的紧缩政策不再出台是支持房地产板块底部震荡反弹的主要因素。但交易量低位维稳、行业估值触底和新的超预期严厉政策回归平静只能刺激房地产板块的短期反弹，且反弹高度有限。房价调整才是行业中期反转的必要条件，主要原因有二：（1）只有房价调整才能引导政策朝积极方向发展；（2）只有房价调整才能刺激交易量恢复性上涨，带动行业的业绩增长。房价高企时，房地产交易市场的成交量和房价关系有其市场规律，量先于价跌－量跌带动价跌－价跌刺激量涨－量涨带动价涨。无量配合的高房价会提高房地产企业的毛利率，但会减少销售收入，造成房地产企业的资金压力，影响企业的发展甚至生存；价跌量涨过程中，开发商通过交易量的放大加快回笼资金，带动企业的发展，而且，增加房地产市场的供应量需要一定的建设周期，因此，交易量的上涨短期内必定带动房价的上涨。价跌量涨阶段增加了企业业绩增长预期，能支撑房地产板块的中期反转。

　　每周动态

　　1、上周末，央行更正了其稍早前发布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》数据，上半年房地产开发贷款新增由1625亿元更正为4423亿元。修正后的数据显示，上半年内地房地产开发贷款仍为正增长，但二季度增速仍较一季度骤减。最新数据显示，上半年房产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%。对比一季度新增3207亿元的数据，二季度新增额缩减至1216亿元，二季度新增贷款额比一季度大幅下降62%。

　　2、北京市统计局于7月20日召开了上半年经济情况分析会。会议公布，北京6月份的房屋销售价格同比上涨了13.5%，涨幅比今年5月份回落0.8个百分点。其中，新建住宅价格同比上涨21.5%，涨幅回落0.5个百分点，这是继去年8月份以来月度涨幅首次回落。6月份北京房屋销售价格比5月份下降0.4%。其中，新建住宅价格与5月份持平，二手住宅价格比5月份下降0.9%，房价过快上涨势头得到了初步遏制。