房地产企业的商业模式创新:房地产基金

　　（作者 厉辉 知名上市房企高管）随着房地产调控的进一步深入，房地产企业正在经历新一轮的优胜劣汰，行业的集中度将越来越高。在经过粗放式发展后，由于对行业认识更加深刻，越来越多的房地产企业意识到战略规划的重要性，尤其是中长期战略的前瞻性。因为这直接关系到企业未来的规模、业绩及可持续发展。考虑到地产行业资金密集的特性，自行或联合设立房地产基金逐渐成为一些房地产企业的研究和实践的商业模式之一。

　　设立房地产基金不仅是房地产企业的融资战略，也不仅是房地产企业提供的投资类的产品，还是房地产企业商业模式的创新。

　　房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。通过公开或私募的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的回报。基金管理者则一方面按照基金规模收取管理费用（包括基础管理费、物业管理费、收购管理费、资产转让费等），另一方面还可以收取约定回报率以上的超额收益分成。

　　融资战略新选择

　　毫无疑问，房地产属于资金密集型的行业，为实现企业可持续发展，融资战略的重要性不言而喻。房地产基金是企业融资战略的重要选择之一。

　　目前国内的房地产企业，尤其是上市公司的融资战略以银行贷款方式为主，以股票发行和公司债为辅，自行或联合设立房地产基金为企业提供融资的还很少，但一些企业已经在努力深入研究和尝试，比如金地、中国海外、华润、复地等，各自进展不一，设立主体及具体管理架构也不一样，有的由上市公司出资设立，如中国海外和金地集团，有的由上市公司的控股股东或其相关方出资设立，如华润集团和复地集团。

　　这一方面是因为房地产行业固有的资金密集的属性，使大多数房地产企业愿意在控制成本的前提下尝试更多的融资方式，以保持企业资金渠道通畅，另一方面也是因为越来越多的企业发现自身参与设立房地产基金是一种有效地融资方式。

　　目前中国一些有关的基本法规已经出台，如《合伙企业法》已经于2007年颁布，天津、北京等地也颁布了一些实施细则，这些法律法规的出台解决了房地产基金的基本的法律问题。