二三线城市商业地产趋热 城镇化是主因

　　商业地产成热点

　　在近期的楼市，住宅市场可谓是波澜不惊，这里昔日喧闹的景象已经不在。然而在商业地产市场，却是呈现出了另一番场景，各路资金不约而同纷纷进入这一领域在寻找着新的机会。

　　其中，不少开发商的动向非常好地说明了这一点，从去年以来，很多重量级的开发商纷纷把目标对准了商业地产，其中二三线城市无疑成了他们关注的焦点。据了解，也许是提前嗅到了这股商业繁荣的气息，世茂股份就较早地介入二三线城市的商业地产领域，提前分羹。日前，世茂股份首席财务官陈汝侠透露，继今年年初新开的沈阳世茂百货和福州世茂后，世茂股份今年年底前将新增两家百货，分别位于芜湖和烟台，而福州世茂百货二期也计划将于今年底推出。一般来说，二三线城市的地价较低，而商业动辄几十万平方米的大规模拿地则成本更低。据估计，今年下半年，世茂股份在北京、南京、厦门、杭州、绍兴、苏州、徐州、芜湖、昆山、常熟等地的十余个项目，有望在年内开工、销售或开业。

　　不久前，华侨城在百轮竞价之后，以70.2亿元价格成功拍得上海苏河湾地块，这也引起了市场关注。分析人士表示，此次华侨城成功拍地，是华侨城加速第二轮全国战略布局的开始，华侨城将在考虑获取土地资源的同时，还会兼顾各地旅游市场资源，重点在潜力很大的地区获取土地储备，以备公司的持续开发利用。而在此前华侨城就已经提出，要加快在省会城市、二三线城市的战略布局，在建项目着力加快开发速度，使之在最短时间内投向市场、产生效益。据了解，截至2009年底，华侨城拥有的权益土地储备合计672万平方米，且主要分布在一线及经济较发达的二线城市，如深圳、上海、北京、成都、云南、泰州、武汉、西安等地区。

　　世邦魏理仕发布的一份报告显示，现在，“二三线城市”这个词语越来越多地出现在宜家、迪卡侬等大型零售商的最新扩张计划之中，甚至不断成为Gucci（古琦）、Zegna（杰尼亚）、Coach（蔻兹）等国际奢侈品品牌商直营店新开张的目标城市。像天津、重庆、杭州、济南等二三线城市中商业地产开发逐渐趋热，开发商积极拿地开发商业，并且这些城市中的商业项目档次随着国际大牌的加入迅速提升。世邦魏理仕商业服务部董事杨咏诗分析认为，由于部分二三线城市的商业业态还不够发达，但是却具备不低的商业消费能力，拥有稳定的市场需求，这些都成了支撑国际零售巨头进军二三线城市的支撑点。

　　城镇化是主因

　　二三线城市的商业地产之所以能够成为热点，除了经济发展等原因之外，当前国家推行的城镇化无疑是非常重要的动因。所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，第二、第三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。中央经济工作会议提出，积极稳妥推进城镇化，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。对此，住建部下属研究机构一位专家认为，“从城镇化特别是放宽户籍限制路径选择上来看，中小城市将是‘主阵地’，这就意味着二三线城市，甚至四线城市房地产业将迎来大发展机遇。”

　　商务部流通产业促进中心副主任董柏玉表示，城镇化给商业地产带来新的机遇，建议商业地产企业把握其中的大的商机。广东商学院副院长徐印州则认为，加快城镇化，放宽中小城市和城镇户籍等政策的推出，届时三四线城市及农村市场的各种需求包括交通、文化、教育等在量和质方面都将提高，同时消费结构也将发生很大变化。中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平也指出，受经济复苏以及政府抑制投资和投机性住宅需求等因素影响，将有大量资金重新流向商业地产领域，未来优质商业物业将有较大提升空间。

　　仲量联行此前发布了最新的研究报告《中国新兴城市40强》，分析了该机构遴选出的40个二三线城市为房地产租户、投资者和开发商提供的发展机遇。仲量联行认为，到2020年，上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后10年里二三线城市所蕴含的巨大商机。本次遴选出的40个城市是通过对中国275个二三线城市进行一系列评估筛选后最终确定的。仲量联行表示，这40个新兴城市将在未来10年中受到商业地产租户、投资者和开发商的关注。其中，天津进一步巩固了其二线城市中的领先地位。宁波和无锡也因为其快速发展的经济水平和活跃的房地产活动，正在从三线城市晋级至二线城市。同时，佛山、贵阳、石家庄等10个新兴城市也在“中国新兴城市40强”行列。仲量联行认为，中国的二三线城市正不断成长并经历着快速的发展，随着中国的发展重心由出口导向转为国内消费，大规模的基础设施投资将使得进入这些二三线市场变得更为方便。

　　多角度把握机会

　　其实，商业地产在二三线城市的兴起，不仅给房地产企业带来了机会，也给众多的个人投资者带来了新的掘金良机。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在“新国十条”政策影响下，住宅市场的成交量从4月份开始大幅萎缩，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。

　　要把握二三线城市商业地产的机会，商铺往往是许多投资者关注的焦点，在这种情况下，异地投资就成了他们首先会遭遇的难题，而这其中可是有着许多窍门。老田是我们报道过的一位投资者，他已经积累了多年异地投资经验，其中的许多经验值得我们借鉴。他最大的体会就是，异地投资有“馅饼”也有“陷阱”，由于许多投资者对异地房产市场和楼盘环境缺乏必要的了解，如果盲目投资，会存在较大风险。老田认为，投资商铺与其他投资一样，也受各种因素的影响，因此没有任何人能保证商铺投资能做到稳赚不赔。当然，但这也并不是说，投资商铺只有风险而没有机会。

　　投资异地商铺是一门学问，本刊曾经报道过的房产投资高手老田在投资商铺之前，首先要问三问：开发商有没有上市公司背景？有没有专业经营管理团队？业态是否填补城市空白？这三问之中只要有一问被否，他就不会投资。所以投资商铺不能打无把握之战，在投资商铺之前，一定要全面了解商铺所在地的经济、文化及发展前景，了解所在区域的经济战略地位，特别是商铺所在城市的人口结构、消费能力、人口流量、人均可支配收入等若干要素均不可忽视。当然，作为商铺投资者，还应该是个善于“潜伏”的侦查员，在投资之前作深入仔细的调研。