地产新政促深圳炒家转型 二手房价环比下降不大

　　“4000多万元的别墅,直降近1000万都找不到接盘,这生意没法做啊。”相熟的地产中介小张向我诉苦。

　　地产中介经受的痛苦从深圳二手房成交数量的变化就能体会到。最新数据显示,地产新政出炉的4月,深圳二手房成交面积达到105万平方米,是今年前6个月中唯一突破百万大关的月份。受成交时滞的影响,5月份成交面积仍保持了97万平方米的高水准,但6月份成交面积就骤降到不足57万平方米,仅高于2月份成交量,但考虑春节长假,2月份的实际工作日差不多要减半。

　　成交量下降对普通地产中介影响巨大,对小张的影响却要小得多。小张在深圳地产中介行业经营多年,早在2年前,他就从一知名地产中介公司跳出来单干,锁定的目标客户都是高端客户。他以前的口头禅是:做成一单管半年。地产新政后,一方面深圳别墅炒家云集,自住率却并不高;另一方面别墅总价太高,没有银行信贷资金的支持,不仅仅炒家出现支付困难,买家同样也面临资金压力。记者从一高端地产项目的发展商处也了解到,他们公司因为对形势的误判,一再推迟项目开盘时间,地产新政出来后,一些蓄积已久的客户突然就失去了购买欲望,他们现在不得不继续等待转机。因此,大幅降价后价值3000多万元的别墅,小张一时找不到接盘就很正常了,但他仍然有信心完成年初预定的交易笔数。

　　记者在采访过程中还了解到,地产新政令一些原来的炒家开始转变方式,即从豪宅炒作转变为中高档楼盘的精耕细作。这些经历过前几年行业巨幅震荡而幸存的炒家,在地产新政出台后就迅速将他们不认可的楼盘清仓,转而准备在他们认可的中高档楼盘中坚守,他们认为,改善型或稀缺性住房的价格不会下跌太多了。按照他们的说法,他们已经不再是炒家,而是转型为地产投资客。记者了解到,某地产投资客,在中心区某楼盘就囤积了多套住房,只要放盘低于他的心理预期,他就出手买入。有些楼盘,市值比较大的,往往会有几个志同道合的投资者一起联手护盘。

　　深圳市房地产研究中心披露的数据也似乎证实了他们的判断。就新建商品房而言,深圳6月销售平均价格为每平方米17895元,比5月环比下降5.8%,下降幅度并不大。但6月销售均价与年初相比却下降了22.6%。对于这一降幅,多位业内人士表示,新建商品房价格的波动偶然因素较多,譬如某高端楼盘的开盘或成交就会令均价失真,其代表性并不强,他们更看重二手房价格走势。根据他们的观察,新政以来,深圳二手房价格环比下降的幅度并不大,近3个月来的降幅估计在10%-15%,如果与年初相比,下降幅度就非常有限,与新房成交价格完全背离。深圳中原市场研究部的数据也支持这一判断,今年年初二手房成交均价每平方米在17000元附近,6月份二手房成交均价也在这个位置附近。