资本:门口的野蛮人?私募房地产投资基金在行动

私募房地产投资基金，是求钱若渴的房开商与难抑投资冲动的资金方之间实现联姻的最直接途径，而新政对于市场的深刻影响，更加速了双方开展合作的步伐；但充满变数和难言明朗的市场前景，注定了房开商与基金的蜜月期不会持续太长。

　　最后一根稻草

　　4月份以来，浙江民间融资的成本出现狂飙上涨，有当地担保投资机构负责人明确指出，目前房地产项目很难从当地拿到钱，除非愿意付出高额的成本——这一数额最高接近年息100%。

　　自从双十新政面世，至今已两月有余。当市场还在孜孜以求的讨论“房价究竟会不会下跌”的话题时，也许事关房地产行业未来发展命脉的更重要问题已经浮出水面——若要问现在房地产企业高层最关心的话题是什么，答案一定是融资。

　　信贷紧缩并非最近发生的新鲜事，早在去年年底，随着各项税费减免优惠政策一并退出和终止的，就是管理层授意下银行系统对于房地产行业宽松的流动性输送；与此同时，对于房地产开发企业而言，不仅IPO上市大门事实上关闭，通过公开市场再融资的审批门槛也在逐渐提高。

　　以银行信贷为例，目前很多银行已不再批准土地储备贷款，对房地产开发贷款的审批要求也愈发趋向严格：不但有开发商“连续三年盈利”硬性财务指标，对贷款项目的审批要求也集中在城市中心地段等地价抗跌性较好的区域。这就实质上把多数未开工新项目都挡在银行门外。

　　同样让开发商们感到寒意逼人的，还有新政落地之后市场出现的停滞——房子卖不出去了。之前楼市火爆最直接的表现就是销售景气、量价齐升。随着成交量跌入低谷，且短期内看不到恢复增长的势头，一切便发生了改变。

　　根据亚洲经济数据中心（CEIC）提供的数据显示：自房地产新政出台以来，一线核心城市商品房成交量已大幅度下滑。其中北京、上海、深圳成交量环比分别下滑53%、54%、8%，同比分别下滑57%、 68%、62%。基于当前的住房需求仍将处于观望阶段，预计未来三、四个月成交量将继续下降。

　　新政前房子不愁卖的行情，不仅仅是给开发商带来了可观的销售回款，更重要的是为企业财务面提供了良好的现金正流入，这不仅令房地产项目在投资者眼中保持了高盈利和低风险的“优等生”形象，也为开发商在寻求融资过程中压低资金成本提供了充足的底气。

　　根据记者测算的结果，目前A股市场上房地产行业板块内上市公司的未来一年内预期市盈率仅为10倍，不仅低于过去10年来的平均值13.6倍，也趋近2008年股市最低点时的8.7倍。处于这般低位的市盈率体现了眼下房地产开发公司在市场上受到的冷遇，同时也意味着即使在不受大陆调控政策影响的香港市场上，内房企业若想通过发债或股票增发进行再融资，也难以募集到足够的金额。

　　根据天则经济研究所调研的数据，四月份以来，浙江民间融资的成本出现狂飙上涨，有当地担保投资机构负责人明确指出，目前房地产项目很难从当地拿到钱，除非愿意付出高额的成本——这一数额最高接近年息100%。据介绍，在目前的经济背景下，愿意承担如此高息的企业，基本只有从事房地产开发行业的公司，其中尤以浙江背景企业在中西部地区开发的项目资金需求量最大。

　　如此高昂的资金成本恐怕会让不少房开商望而却步。在一、二线城市或省会城市，通过“招拍挂”程序获得的土地的成本约占到项目总成本的40%以上，部分地区和项目甚至超过50%。同时，考虑到当前二级市场的承受能力，目前多数房地产开发商的利润能够承受的融资成本上限至多为25%。因此，我们也很容易理解为何目前许多房开商做出了延迟开工的选择，目的即是避免在各方面条件均不利的情况下进入市场而被迫承担的过高风险。