广州楼市十一可能迎来降价关键期

房地产市场调控三个多月以来市场观望气氛严重 广州楼价何时见底？

下半年前瞻

楼市篇

二手成交同比增加23%，一手网签均价跌破11000元/平方米大关……7月上半月广州楼市最新数据显示，市场似乎已经开始寻底。记者调查发现，楼价仍有下跌空间。有机构报告显示，全国十家标杆房企下半年新增供应总面积将达1200万平方米，可能给一线城市楼价带来巨大压力。

记者调查

一手楼市

表面顽抗实际明折暗扣

经历了3个月的市场调控，不少消费者反映楼市价格是“假摔”，情况究竟如何？记者深入广州各大楼盘进行调查发现，7月份开发商继续坚守价格，5月份还偶尔出现的8.9折、9折日益少见，取而代之的是9.8折、9.9折这样的象征性折扣。

中国指数研究院分析师周瑞蓉观察近期广州一手市场发现，新增供应和成交以增城、花都和番禺等为主力区域，特别是花都狮岭板块新增多个项目；而中心区域除少数新盘和限价房中海金沙馨园外，大部分项目成交未见起色。据了解，目前降价幅度较大的基本上都是位于增城、花都等远郊区域，而市区楼盘一般都只有9.8、9.9折这样的象征性优惠。

记者走访市场发现，位于增城的碧桂园凤凰城推出团购5套以上9折的优惠，带装修折后最低价格不到6000元/平方米；新塘镇政府旁边的锦绣新天地也是少有的几个依然可以打9折的楼盘之一，折后价格在5000~6000元/平方米之间，同时推出低至6000元/平方米的街铺。

有房地产投资机构负责人表示：“大多数发展商现在不但不主动降价，部分开发量不大、只剩数十套尾货未清的发展商甚至提价5%~10%”。不过，这位负责人认为这种现象目前已不是主流，大多数发展商仅仅是虚张声势而已，特别那些在市场高峰时刻高价拿地、拿地规模大、或者土地所处地段不是自住需求所需的，现在都陷入了窘况，开始针对购买意愿较强的买家明折暗扣。

二手楼市

“高附加值”片区价格坚挺

与一手市场相比，二手市场不同区域的表现开始出现更加明显的分化。以旧东山板块、天河北板块为代表的“高附加值”片区价格坚挺，成交有增加迹象。有市场人士认为，天河北的租赁回报率部分可达4%左右，在目前市场环境下尚算可观。另外，旧东山板块和老城区的“学位房”也保持了一定的成交量，令底部被成交量托住。

与此相反，珠江新城的“底部”就迟迟未到。据了解，不少业主在政策刚出台时就已经闻风而动开始放货，但是市场未有接手，导致业主只能三番五次调低放盘价。市场人士分析，主要是因为目前珠江新城的整体回报率约为2%左右，超低的回报率以及业主多为投资者的比例导致底部未能达到。

中原地产潘婉霞认为，在目前政策不新增、信贷不变化的情况下，部分板块楼价确实阶段性见底。

某地产企业负责人认为，“底部”的表现形式未必是价格大跌，因为广州的楼市泡沫不仅仅是价格泡沫，还有区域性泡沫，即部分区域在楼价普涨中楼价隐秘性地涨至了超过价值的高度。

后市四大疑问

1 何时降价

9月成交若仍低 房价将面临重压

据中原地产研究中心最新报告，经历了1年多的施工期后，今年下半年将迎来潜在供应的高潮期。若按2009年全国商品住宅投资额增长率18%预计，再假设开发商自身调节对新增供应的影响为2%，则今年十家标杆房企新增供应面积至少将达到2000万平方米。今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米，预测下半年的推盘量将达到1200万平方米。

报告分析，预计该一供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。在一线城市中，标杆房企总体在广州土地储备较高，并且有4家标杆房企可售房屋量分别达200万平方米以上，将会引发激烈的竞争；预计万科、保利、金地等低储备类企业将先行出现价格调整。有市场人士因此判断，“十一黄金周”有可能是楼市底部真正出现之时。

2 降价多少

降价幅度将在15~25%

“现在全市一个月成交量只有4000套，平均每个楼盘成交量不到10套，调控效果肯定会慢慢出来的。”上述老总表示，随着供应量的增加，明年上半年比今年下半年的降价压力更大。

“今年上半年市场仅仅只是阶段性的调整，下半年各地住宅项目将陆续降价，降幅约在15~20%左右，随着价格下调，市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹，其中一线城市全年成交同比降3~4成，二线降幅在1~2成。”中原地产研究中心研究人员张海清告诉记者。满堂红研究部高级经理周峰则认为，价格方面最重要的时间段就是9月下旬和10月上旬，如果发展商为冲击销售套数的业绩，很可能会作出明显降价策略。

广州一小型开发企业的负责人则表示，只要价格在中等水平，区位优势又好，这类产品还是会受到青睐，中小开发商可以细水长流，目前还可以观望到“十一”再决定出货策略。

3 谁先降价

吃进土地较多的企业料率先降价

房地产商的资金可以坚持多久在一定程度上也将决定楼价走势。目前有35家上市房企公布了上半年业绩预告或者业绩快报，16家出现亏损或者是净利润同比出现下降，约占总量的45%。

正略钧策房地产研究中心在6月份对30家主流上市房地产企业进行资金压力测试则显示，总体来说上市房企的资金量较为充裕。但在一二线房地产市场成交量萎缩的背景下，如果将2010年房地产企业的销售金额较2009年下调30%，结果显示会有约一半的企业会出现资金紧张的压力。“那些在2009年底吃进土地较多，投资规模增加比较快，存量现金较少，布局范围较广的企业比较容易出现资金困难。”正略钧策管理咨询合伙人、副总裁郝炬表示。

广州某开发企业的老总表示，与2008年时所有开发企业都处于困境不同，开发商在去年和今年初有的采取了“满仓操作”的激进策略，有的则继续循序渐进，这也导致了现在大家面临的降价压力不一，而一个“有新人进入，有旧人淘汰”的健康市场正是调控希望达到的目标。

4 调控方向

全年宅地供应下限为2平方公里

中国楼市的另一个关键影响因素是政策调控。与北京等地出台限购令等严厉措施相比，广州主管部门采取的基本态度是不在中央政策基础上加码的方针。广州市国土房管局更频频释放出调控成效彰显的信息。该局数据显示，上月广州市十区新建商品住宅网上签约面积为34.16万平方米，同比减少64.8%，新建商品住宅签约均价达11700元/平方米，创出本年度月均价新低。

在今年这波调控中，广州一直高举的旗帜之一就是增加有效供给，根据5月11日公布的今年经营性土地出让计划，广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区。然而本报记者统计发现，截至目前广州今年宅地成交的总面积只有18.3万平方米，不到全年计划供应量的4%。

“5平方公里其实是弹性供地区间的上限，我们将尽力完成。但也会根据具体的供地节奏和市场反应进行供地。”广州市国土房管局相关负责人在接受记者采访时表示，广州全年的宅地供应计划将根据实际情况微调，无论如何，今年住宅用地供应量的下限也会有2平方公里，可以满足市场的刚性需求。

广州今年还计划供应40公顷以上的限价房用地，但目前还未能确定推出的具体时间。

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，维持2平方公里左右的供地量将有利于维持广州目前房价的稳定。