新政出台仨月 中高端住宅止跌回暖成主要拉动力

截至7月中旬，新政出台已整整三个月。从第三个月的各地楼市的表现来看，前两个月浓重的观望氛围，已有所减轻，成交量开始逐渐回升。据中国指数研究院发布的最新统计报告显示：6月下旬以来，重点一、二线城市住宅成交面积环比，出现不同幅度的增长。从各城市来看，中高端住宅走势平稳，成为引领楼市回暖的主力产品。这一现象在北京表现得更为明显。

新政出来仨月后

楼市初现回升迹象

自4月17日国家颁布史上最严厉的房地产调控以来，全国楼市被观望潮蔓延，出现量价齐跌。但从6月下旬以后，全国重点城市的交易数据来看，楼市乍现触底反弹的迹象。

据中国指数研究院发布的最新统计报告显示，在其监测的35个城市楼市成交面积，在6月最后一周(6月21-27日)环比普遍上涨。一线城市中，北京环比上涨7.46%，上海、广州和武汉环比涨幅超过50%，深圳楼市成交量从低位反弹，其中新房成交面积环比上涨一成，二手房成交面积上涨近三成。

在二线城市中，仅天津成交面积环比微跌0.51%，其他城市全线上扬。宁波成交面积环比涨幅最大，环比上涨231.18%；成都位居第二，上涨146.04%；南京上升46.9%；杭州上升14.6%；重庆上升54.6%；厦门上升86%。

不过，多数城市成交均价却出现下降，降幅从0.5%～28%不等。与全国楼市“量升价跌”的情况相比，北京楼市交易均价却环比上涨29%。成为本轮反弹行情中唯一出现量价齐升的城市。据中国指数研究院发布数据显示，在6月末至7月初的一周(6月28日-7月4日)，北京商品住宅期房签约1345套，日均成交192套，环比上升106.61%，这是4月中旬新政出台以来北京楼市日均成交首次突破百套。

普通住宅价格跳水 中高端住宅成中流砥柱

据本报调查分析：北京之所以成为楼市回暖的领头羊，与近期以来供量的加大有关。统计数据显示，截至7月4日北京商品房库存今年以来首次突破9万套。供应量的加大，从一定程度上刺激了交易量的上升。除此之外，一个重要原因，即中高端市场走势持续坚挺，从而带动了楼市的回升。

新政出台至今，与普宅市场的“跳水”相比，北京高端住宅市场表现良好。据北京房地产交易管理网登记显示，二季度北京均价6万元、总价在2000万/套以上的城市豪宅，合生霄云路8号共成交26套，成交金额7.5亿元。钓鱼台七号院和四季世家，分别成交8套，成交金额为3.1亿元、1.5亿元。而位于北四环的盘古大观，上季度共成交3套，成交金额1.6亿元。

与顶级物业的良好走势相比，北京中高端住宅市场毫不逊色。据本报监测，新政实施以来，北京售价40000元左右的中高端物业，如融华世家、红玺台、国悦府等，销售走势平稳。例如融华世家，据北京市房地产交易管理网统计数据显示：该项目自去年年底开盘至今，一直保持着平稳的销售速度，目前累计共成交231套。

租赁市场活跃 成物业保值原动力

分析人士一致认为，在调控背景下，中高端物业之所以受宠，主要受益于该类物业较强的资本保值性——这点可以直接反映在租赁市场的活跃程度上。

高力国际机构7月15日发布“2010年第二季度北京住宅物业市场研究报告”，更加印证了这一观点。据该份报告显示：今年二季度，北京豪宅租赁市场活跃，总存量录59034套，环比增长1.39%；总净吸纳量录得1910套，空置率降至23.21%，环比下跌2.21个百分点；整体租金环比上升4.64%，同比上升3.70%，至每月每平方米140.29元。

鉴于持续的租赁活跃程度，高力国际预计未来一个季度内，北京高档公寓租赁需求将保持旺盛。空置率将在很大程度上将保持平稳，预计在2010和2011年底达至21.94%和22.78%，而租金水平在此期间将分别上升至141.17元/月/平方米，和147.19元/月/平方米。

众所周知，高端物业之所以保值，与其所在地段，以及顶级的产品品质是分不开的。核心地段除了方便的交通动线，还具备成熟的各种配套。同时作为所在区域的升级产品，其舒适的尺度、私属中央花园、24小时物业管理等，都是其后期保值的有力推手。

(作者：刘文语)