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新政出台仨月 中高端住宅止跌回暖成主要拉动力

中国市场调查网  时间:2010年7月23日   来源:法制晚报   作者:刘文语

截至7月中旬,新政出台已整整三个月。从第三个月的各地楼市的表现来看,前两个月浓重的观望氛围,已有所减轻,成交量开始逐渐回升。据中国指数研究院发布的最新统计报告显示:6月下旬以来,重点一、二线城市住宅成交面积环比,出现不同幅度的增长。从各城市来看,中高端住宅走势平稳,成为引领楼市回暖的主力产品。这一现象在北京表现得更为明显。

新政出来仨月后

楼市初现回升迹象

自4月17日国家颁布史上最严厉的房地产调控以来,全国楼市被观望潮蔓延,出现量价齐跌。但从6月下旬以后,全国重点城市的交易数据来看,楼市乍现触底反弹的迹象。

据中国指数研究院发布的最新统计报告显示,在其监测的35个城市楼市成交面积,在6月最后一周(6月21-27日)环比普遍上涨。一线城市中,北京环比上涨7.46%,上海、广州和武汉环比涨幅超过50%,深圳楼市成交量从低位反弹,其中新房成交面积环比上涨一成,二手房成交面积上涨近三成。

在二线城市中,仅天津成交面积环比微跌0.51%,其他城市全线上扬。宁波成交面积环比涨幅最大,环比上涨231.18%;成都位居第二,上涨146.04%;南京上升46.9%;杭州上升14.6%;重庆上升54.6%;厦门上升86%。

不过,多数城市成交均价却出现下降,降幅从0.5%~28%不等。与全国楼市“量升价跌”的情况相比,北京楼市交易均价却环比上涨29%。成为本轮反弹行情中唯一出现量价齐升的城市。据中国指数研究院发布数据显示,在6月末至7月初的一周(6月28日-7月4日),北京商品住宅期房签约1345套,日均成交192套,环比上升106.61%,这是4月中旬新政出台以来北京楼市日均成交首次突破百套。

普通住宅价格跳水 中高端住宅成中流砥柱

据本报调查分析:北京之所以成为楼市回暖的领头羊,与近期以来供量的加大有关。统计数据显示,截至7月4日北京商品房库存今年以来首次突破9万套。供应量的加大,从一定程度上刺激了交易量的上升。除此之外,一个重要原因,即中高端市场走势持续坚挺,从而带动了楼市的回升。

新政出台至今,与普宅市场的“跳水”相比,北京高端住宅市场表现良好。据北京房地产交易管理网登记显示,二季度北京均价6万元、总价在2000万/套以上的城市豪宅,合生霄云路8号共成交26套,成交金额7.5亿元。钓鱼台七号院和四季世家,分别成交8套,成交金额为3.1亿元、1.5亿元。而位于北四环的盘古大观,上季度共成交3套,成交金额1.6亿元。

与顶级物业的良好走势相比,北京中高端住宅市场毫不逊色。据本报监测,新政实施以来,北京售价40000元左右的中高端物业,如融华世家、红玺台、国悦府等,销售走势平稳。例如融华世家,据北京市房地产交易管理网统计数据显示:该项目自去年年底开盘至今,一直保持着平稳的销售速度,目前累计共成交231套。

租赁市场活跃 成物业保值原动力

分析人士一致认为,在调控背景下,中高端物业之所以受宠,主要受益于该类物业较强的资本保值性——这点可以直接反映在租赁市场的活跃程度上。

高力国际机构7月15日发布“2010年第二季度北京住宅物业市场研究报告”,更加印证了这一观点。据该份报告显示:今年二季度,北京豪宅租赁市场活跃,总存量录59034套,环比增长1.39%;总净吸纳量录得1910套,空置率降至23.21%,环比下跌2.21个百分点;整体租金环比上升4.64%,同比上升3.70%,至每月每平方米140.29元。

鉴于持续的租赁活跃程度,高力国际预计未来一个季度内,北京高档公寓租赁需求将保持旺盛。空置率将在很大程度上将保持平稳,预计在2010和2011年底达至21.94%和22.78%,而租金水平在此期间将分别上升至141.17元/月/平方米,和147.19元/月/平方米。

众所周知,高端物业之所以保值,与其所在地段,以及顶级的产品品质是分不开的。核心地段除了方便的交通动线,还具备成熟的各种配套。同时作为所在区域的升级产品,其舒适的尺度、私属中央花园、24小时物业管理等,都是其后期保值的有力推手。

(作者:刘文语)