上海中高档房交易“减速” 买家大幅砍价

　上海、北京两地上周接连重申二套房贷实施细则，上海明确“认房认贷认调查”的房贷标准，此标准颁布已有一周时间，记者昨天走访了沪上的一些中介机构，发现“认房认贷认调查”对置换型买家的购买需求有进一步抑制作用，但影响范围分布相对较小。

暂停置换住房

据了解，21世纪不动产上海区域市场中心对旗下分行进行的抽样调查显示，在全市置换需求相对集中的板块中，如虹口鲁迅公园、浦东源深等板块，不少需要依靠商业贷款置换住房的买家，已转为观望态势，这些置换型房源的主流总价在300万元左右，价格相对较高。而在杨浦内环、浦东金桥、浦东世博园区附近、徐汇田林等板块，“认房认贷认调查”暂未对市场交投产生明显影响，其原因在于各板块对应置换型需求的房源标的不一。总价较小的房源，例如100-200万元之间的住房，买家可通过公积金贷款完成置换购房。

21世纪不动产上海锐丰源深店的张经理告诉记者，“认房认贷认调查”明确之后，占据浦东源深板块客户量6成的置换需求已有近半数转为观望。此类观望中的买家一方面现金不够充裕、难以凑齐首付；另一方面则担心信贷收紧引起房价继续下跌。反观仍在入市的置换买家，往往采取全额付款的方式交易，占比约为30%，且认同目前的价格水平。

买家大幅砍价

记者从一些中介门店了解到，为应对新规下首付比例和贷款利率的提高，不少意向购房者希望通过大幅还价的方式来降低购房成本。在虹口鲁迅公园、宝山大华等板块，有3-4成的置换型购房者还价幅度达到10%-15%，高出市场平均水平5-10个百分点，但成交的房源数则寥寥无几。21世纪不动产分析师认为，经过5、6月份的第一波市场调整之后，目前全市各大板块的业主心态已相对平静，挂牌量呈现增加走势，议价空间也保持在较为稳定的状态。

短期再现观望

中原地产的分析师认为，由于二套房认定标准已于日前出台，政策消化期也已逾一个多月，因此，市场对本次出台的地方细则反应较为冷静。然而严格落实调控政策的基调，打消了部分人士对下半年楼市调控政策可能放松的预期。再加上二套房贷细则对成交量影响较大，地方细则的明确，可能会使购房者延后或暂时放弃购买二套房的计划，预计短期市场将再次陷入观望。而长期来看，二套房贷新政有助于挤压投资客，使房价逐步恢复理性。在没有更严厉政策出台的情况下，随着价格的逐步下调，楼市成交量有望企稳回升。

(作者：陈桂兰)