市场回暖难抵存量大 CBD写字楼投资回报率最低

近日以来，国际四大代理行戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕分别发布了今年二季度北京写字楼市场的报告。尽管二季度延续了一季度市场的良好势头，空置率有所下降、吸纳量上升、租金上涨，但是值得注意的是，由于CBD区域的写字楼存量较大，虽然市场回暖，但是目前CBD区域的写字楼回报率只有5.55%，低于全市的6.5%-7%的水平。

戴德梁行的统计数据显示，今年二季度，由于市场内没有新增供应，租赁需求稳步上升。市场呈现出总体回暖，全市甲级写字楼市场平均租金小幅上扬了3.97%，至155.43元/月/平方米，空置率则由一季度的18.1%降至二季度的15.41%。其中，金融街区域表现尤为突出，租金环比上升了4.4%，至189.27元/月/平方米，同时空置率也继续下降，为5.2%。

而记者了解到，目前CBD区域的写字楼市场依然处于较为困难的时期，主要是由于区域内的写字楼存量较大，受金融危机影响较深。今年二季度，CBD区域的写字楼空置存量达到了40.4万平方米，空置率则达到了20.29%，近1/5的写字楼面积处于待租状态，市场回报率仅为5.55%。而目前北京市的物业投资市场中,写字楼及优质商铺物业投资回报率在6.5%-7%之间。

由于租赁压力的影响，一些项目继续推迟入市时间。2010年二季度之后，预计仍将有超过80万平方米的新增供应，写字楼市场仍面临较大压力。在这种严峻的局面下，预计三季度甲级写字楼的租金不会出现较大波动，空置率则会有所上升。但从全年来看，考虑到经济的稳步回暖，戴德梁行预计，到2010年末，整体租金水平将会上升。并且预计这种势头将持续到2014年，租金每年的上涨幅度将维持在4%的水平上。

(作者：赖大臣)