新政百日四地热销盘共性揭密

　　(来源：每日经济新闻) 4月15日至今，新政已出台百日，上海、北京、广州、深圳四个一线城市的成交量均较新政前大幅萎缩。而在新政百日之际，却有一些地产项目逆市取得了罕见的热销，成为了寒冬里的“迎春花”。《每日经济新闻》记者发现，这些项目或以相对周边楼盘较低的价格，或以更优的性价比，赢得了客户的青睐。但是，选择在市场前景尚未明朗之际促销，开发商背后的战略深意却更值得业内其他企业细品。

　　上海：降价送面积造就“日光盘”

　　地产新政百日，上海商品住宅周成交量由4月15日前的30多万平方米，锐减至7月后的8万多平方米，有机构甚至统计认为，按现在的进度，上海目前的库存商品房可以卖2年以上。但是有一家楼盘，却在新政百日内意外热销，成为整个地产调控百日中，少数几个当日开盘当日售完的“日光盘”。

　　保利地产旗下的保利叶上海，就是这少数几个幸运儿之一。上海地产业内分析认为，该楼盘之所以热销有两个原因，一是降价，二是送的面积多。相比一季度，最近两批房源16500元/平方米的报价已经下降了2000元/平方米。另一方面，赠送给消费者的使用面积，也由之前的10%增加到了40%。

　　值得指出的是，和很多房地产企业楼市新政后观望了两个多月却仍然没有动作不同，保利地产仅在宏观调控政策出台一个多月后，就以保利叶上海项目打了一个漂亮的促销战，这不仅与周边楼盘竞争激烈有关，也与公司的战略有关。

　　中国指数研究院上海分院研究总监张琪说，对保利地产这样的公司来说，市场调整后越早销售越有利，因为无论如何上半年的市场都会好于下半年，下半年的销售难度将远远大于上半年，仅仅依靠降价、提升品质的做法，并不一定能复制保利的成功热销。根据她的研究，下半年开发商要完成促销，不仅要在降价的同时提升楼盘品质，更重要的是充分研究消费者的需求。只有在了解消费者需求的基础上提升楼盘的品质，再加上降价，才能真正起到促销效果，否则依然难以令购房者动心。

　　另外，保利叶上海所在的顾村板块并不是一个可以长期囤房的地方。来自佑威房地产研究中心的数据统计显示，顾村板块附近还有包括绿地公园壹品在内的强力竞争对手。就在保利叶上海促销完成没有几天，绿地就发起了全国范围内的大面积促销，公园壹品甚至在端午节期间有过七二折促销的特价房。

　　中原地产分析师许萌说，保利地产在上海发动的这场促销战，还和公司的战略有关。根据她的统计，保利地产6月的销售额较5月环比增加了42%。许萌认为，保利目前和万科采用相同的销售策略：加快资金周转，快进快出，好拿到更多的资金买地。此前中国指数研究院统计显示，在今年上半年的拿地排行榜上，保利地产位于前三名。

　　北京：开盘价比周边约低一成

　　统计出的北京最近一百天的楼盘销售结果令人惊讶，此前从未显山露水的地产“新军”——中国铁建绿港项目成为了崛起的黑马，成为地产调控百日北京销售最火的楼盘。

　　此前，外界对中国铁建的印象还停留在中国指数院对该公司的拿地统计上：中国铁建作为央企，是今年上半年拿地开发商的前十名之一。

　　分析师王秀琳仔细研究了该项目的热销原因，她认为高品质的产品和相对较低的开盘价格，是这个楼盘热销的主要因素。

　　她介绍说，中国铁建绿港虽然是北京的一个新盘，但是产品却要比当地的其他楼盘占优，每一栋住宅楼都造得很薄，使整个楼盘的面宽很宽、进深很短，因此采光要好于其他项目。同时，该项目主力户型为92平方米，和当地消费者的需求契合。最关键的是上述楼盘的开盘价格仅有7000元/平方米出头，比周边楼盘7700元/平方米的价格要便宜不少。

　　不过，王秀琳表示，中国铁建绿港选择低价开盘销售，应该和中国铁建近期在全国范围内的大量拿地关系不大。上述项目的开发商和正在大量拿地的那一家房企，应该是分属于中国铁建的不同房企。

　　据她判断，这个项目在市场调整期选择低价开盘，可能是为了营造一个比较好的口碑，以利于后续项目的销售。