新政百日土地市场"地王"难现 楼面价下降56.4%(图)

　　7月16号上午，昌平小汤山镇地块以及通州马驹桥镇居住用地开标。以最高投标价计算，此次小汤山地块的楼面价为6997.28元/平方米。相比于新政前相同区域地块最高楼面价下降了53.6%，通州马驹桥镇地块则下降了57.3%。

　　“链家地产”市场研究部认为，此种状况是整个土地市场在新政以后表现的缩影。新政以后土地市场普遍表现冷淡。

　　土地市场的冷淡主要有以下两方面表现：

　　价格方面：新政后近百日居住性地块楼面价格相比新政前下降56.4%

　　新政前百日北京平均土地初始价格为6172.46元/平方米，新政后此值为4156.95元/平方米，下降幅度为32.7%（一切计算结果都基于2010年1月5日至2010年7月20日期间北京市居住性土地成交数据，按挂牌时间为节点统计，下同）。与此同时新政日之后的土地成交楼面价格也有大幅下降，平均楼面价格从新政前百日12149.05/平方米下降到5292.22/平方米，平均楼面价格下降了56.4%，平均溢价率也从132.78%下降到了10.22%，下降幅度达92.3%。

　　成交量方面：成交地块15宗，比新政前百天成交量下降了27%

　　据“链家地产”市场研究部统计分析，新政后北京居住性土地成交量从新政日前的15宗减少到新政日后的11宗，成交量下降了27%。这也直接导致土地成交面积下降了34.8%。

　　“链家地产”市场研究部认为，新政之后，北京居住性土地交易市场趋于冷淡的主要原因有以下两点：

　　首先，新政的出台使得了开发商对高价拿地持谨慎态度

　　系列新政颁布后，由于购房者开始大面积地出现观望姿态，楼盘买卖市场冷淡，价格有所下滑。相应之下开发商的对于拿地的态度较以前“理智”了很多，开始更加慎重地拿地，并不急于出高价争地。或者说，开发商现在对于土地价值的估计前景并没有以前那么明确。

　　其次，以往的地王至今“动静不大”，给高价拿地以警示作用

　　从09年各大地王如今状态来看，大部分地王都是出于未开工或者开工后也不报价的状态。多数地王并不敢贸然“出世”主要还是因为新政的颁布使得房价下挫，大多数购房者持观望态度，购房信心不足。低价开卖可能无法收回成本，但是逆市高开也有很大可能会无人问津，并且地王周边的二手房价因为政策影响也处于下降的趋势，如果地王“高开”，如此大的差价也容易使自己的境地变得尴尬。当今市场中地王暗存的两难状况也对当前开发商高价拿地起到一定程度的警示作用。（稿件来源：链家地产 具体地王数据请参照下面附表1）

附：表一2009年北京部分“地王”状态一览表