开发商造城项目抬升房价 变相囤地扭曲土地供应

　　7月11日,一位女士从市中心的一处楼盘促销广告牌前经过。进入6月,大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”,部分地产项目陆续推出了全款打折优惠。

　　记者近期在内蒙古自治区、江苏省等地采访了解到,随着一线城市的房价越来越高,市场竞争趋于白热化,不少开发商开始大规模挺进二、三线城市,有些开发商提前四五年即已开始布局。

　　部分实力强的开发商在二、三线城市的胃口很大,单个开发项目往往占地四五百亩以上甚至数千亩,如同建“城中之城”,项目开发周期也比较长。然而,部分基层干部和区域性开发商指出,“造城”现象不仅能展现开发商的实力,也是开发商囤地的一种手段,而且对二、三线城市房价的抬升效应也非常明显。

　　“我们拿地论亩,人家拿地论顷”

　　“缔造城市中心”“建设城市综合体”……去年以来,呼和浩特市的不少媒体不断地刊登有以上字眼的售房广告。

　　记者从投放广告的“呼和浩特万达广场”项目售楼部了解到,作为呼和浩特市2009年度的重点招商项目,此楼盘 总 面 积 为31 .17公 顷 ,约 合467.5亩。项目计划分两期开发,预计投资总额在60亿元左右,其中首期于去年5月起开工建设。

　　按照规划,“呼和浩特万达广场”项目的总建筑面积将超过120万平方米,除了大型住宅区外,还包括大型写字楼三座、五星级酒店一座、大型购物中心一座,可以集居住、商业、餐饮、娱乐休闲等功能于一体。

　　记者近期采访了解到,近年来在全国其他一些地区,也涌现出了不少类似的“造城”项目。相比之下,“呼和浩特万达广场”项目占地还算小的。例如,今年4月底,在天津举行的一场土地拍卖会上,广州富力地产即刷新了天津市单一项目楼盘的面积记录,以70.5亿元总价拍得位于天津津南区咸水沽镇的一片土地,面积约1933亩。而碧桂园在内蒙古通辽市、满洲里的项目,规划的占地面积分别为9000多亩和3000多亩,洋房、别墅、酒店、购物广场、学校等区域一应俱全,建设后就是一片新城。

　　“中海地产以影响25城的力量,造城”、“超百万平方米大城恢宏巨献”……位于呼和浩特市绕城路东南段的“中海锦绣城”项目,是中海地产集团有限公司运营的一个大型房地产项目。据“中海锦绣城”售楼部的工作人员介绍,此项目最初的规划面积为6000亩,现已成交2000多亩,其他土地企业目前是受呼和浩特市政府的委托实施整理,随后可能自己开发,也可能出让给其他企业开发。

　　记者从“中海锦绣城”项目的售楼部了解到,这个项目的首期规划占地约600亩,自开工以来已开发的面积尚不足一半。现场的售楼人员说,“中海锦绣城”初步规划的开发周期为10年。

　　呼和浩特市当地的一些中小开发商接受记者采访时感慨地说,近年来大房地产商纷纷进军二、三线城市,有些早在四五年前就已开始布局“我们拿地论亩,人家拿地论顷,差距太大了!”

　　“造城”项目抬升房价效应明显

　　由于“造城”项目建设概念、建筑档次较高,售价一般也领跑市场,对所在区域内的房价抬升效应明显。

　　例如,“呼和浩特万达广场”的首期工程启动以来,所售楼房每平方米的售价区间在5000多元至6500元左右。在此之前,这个项目周边的楼盘,售价一般在每平方米三四千元左右。“这个项目入市以来,周边其他楼盘的价格每平方米至少上调了五百元以上,有对比就有市场!“呼和浩特万达广场”附近一个楼盘的售楼人员对记者说。

　　“以澳洲风情为主题”,规划有7所幼儿园、5所小学、1所中学,拥有大面积的绿地和广场和水景,高档住宅区和大型超市、商业街、休闲中心、商用楼等设施俱全,高档物业管理……呼和浩特市“中海锦绣城”项目的建设标准听起来非常诱人,价格当然也不菲。其中,对外销售的高层楼房每平方米在5000多元至6000多元不等。

　　呼和浩特市当地一位不愿公布姓名的开发商说,两三年前,呼和浩特市每平方米超过4000元的房子很少。随着一些“造城”项目在呼和浩特市落地、高价入市,项目周边的中小楼盘也纷纷跟风涨价,目前每平方米五千元以上的楼盘已经遍地开花。

　　这位开发商举例说,他所在公司的一个开发项目,去年下半年开盘时,最初计划售价在每平方米2500元左右。由于周边的楼盘售价连创新高,公司“被迫”将每平方米的售价上调了六七百元。

　　内蒙古包头市的一家房地产公司的总经理告诉记者,当地的高价房屋也主要集中在规模大、品质高的大楼盘,开盘价一般要比中小项目高15%以上。

　　变相囤地扭曲土地供应

　　部分二、三线城市的中小开发商和政府干部指出,由于占地面积大,设定的开发周期长,运营“造城”项目目前已成为部分开发商变相囤地的一种手段。

　　记者在包头市采访时,一些当地开发商都提到了一家国内知名的房地产企业。据介绍,这家企业2006年前后,即开始在包头市大规模拿地布局,当时即取得了近1000亩地,至今开发了仅一半左右。然而在此期间,这家企业又先后拿到了近1000亩土地。

　　一些地区相关政府部门的干部分析说,实力强的开发商到二、三线城市“造城”,地方政府出于各方面的考虑很欢迎,往往在土地面积、出让金收取、开发周期、销售、税费等方面给了很宽松的政策,这都为开发商囤地提供了便利。

　　呼和浩特市的一位开发商举例说,今年以来呼和浩特市出让的中上等开发用地,楼面地价已增至每平方米500元至1000元左右。然而考虑到一年半至两年左右的项目开发周期,有些“造城”项目眼下开发的仍是一两年前的土地,楼面地价测算下来每平方米仅三四百元,然而与拿地时相比,同一区域的房价每平方米已上涨了2000元左右。

　　记者在采访中了解到,近年来国土资源部已出台规定,小城镇、中等城市、大城市的商品住宅用地单宗出让面积上限分别为105亩、210亩和300亩。然而,去年以来“造城”项目在各地仍时有出现,无论所占土地是一次性还是分批取得,均表明这一限制政策尚未得到充分落实。

　　为此,部分基层干部和中小开发商建议在国家有关部门严督查各地的政策执行状况同时,根据各城市的人口、地域、房价等情况,分地区、分类别地增强相关政策的可操作性。

　　此外,国家有关部门也应清理地方为吸引投资出台的各种房地产土政策,并严格执行土地出让金首付款比例、征收土地闲置费、无偿收回等政策,并对单宗土地的开发周期、出让金缴纳时限、项目开工认定标准等问题作出明确规定。为防止开发商化整为零式的拿地,国土部门还应规定凡是在某个地区的项目土地开发比例未过半的开发商,不得参与竞拍新的土地开发项目。