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南京二手房价开始下滑 二手房淘金机会来了

中国市场调查网  时间:2010年7月16日   来源:扬子晚报   作者:刘莉

4月中旬二套房贷新政出台后,二手房市场的投资需求受到明显抑制,刚性需求也陷入观望,市场成交量应声而落,挂牌房源却大大增加。随着新政的持续和深入,虽然全市二手房挂牌均价依旧保持在高位,但江北、江宁、河西等区域的二手房价开始率先出现下滑,一些二手房源的报价要比区域内在售的新房价格便宜不少,这让部分购房者重新关注到二手房市场。

买下奥体新城二手房

10个月赚了75万

称得上资深投资者的邹女士前后经手过6套房,每个都大赚,不过最初她买下的都是新房,关注二手房是从2008年开始的。“当时为了给孩子上个好幼儿园,我看了不少新楼盘,比较下来对奥体新城比较满意,那里的幼儿园挂的是南京一幼的牌子,不过当时售楼处没有新房源在售,开盘还要等好几个月,赶不上幼儿园新生报名的时间,不得已只好选择二手房。”

2008年7月,邹女士以9800元/㎡的价格买下了奥体新城一套98㎡的二手房,孩子也顺利地上了小区内的幼儿园。入住几个月后,邹女士发现这套房子因为靠近马路会有些吵,年轻人没什么,但家里的老人住不习惯,因此还是搬回了原来的房子,这套二手房也挂到了中介那里准备转让。让邹女士意外的是,买下来不过大半年,这套房子已经增值了很多,而且很抢手,想要看房的电话一天能接到十几个。2009年4月,这套房子以1.65万元/㎡的价格卖出,“大概10个月的时间吧,赚了75万”,这让邹女士对二手房投资产生了兴趣。

她很快又在城中看中了一套二手学区房,买的时候单价是1.3万,现在已经涨到2.3万了。因为孩子上小学还有好几年,邹女士把这套二手房先租了出去,“才40㎡大的房子月租金2000元,算是不错的了!”

对于今年4月中旬出台的二套房贷新政等一系列调控政策,邹女士反倒认为是个机会,她认为房价长期来看仍会保持上涨态势,所以自己仍会继续关注房产投资,调控之下更容易出现质优价廉的好房源。

新城区二手房价下滑

吸引投资者抄底

2009年,南京房价突飞猛进,异军突起的二手房市场吸引了不少买房人和投资者的目光。有中介机构统计称,当时南京二手房市场上的投资比例整体已达到了三成,江宁、奥体、浦口则超过了三成。进入2010年后,受调控政策影响,各大银行纷纷收紧了房贷的口子,不少20年以上的二手房贷款非常困难,使得二手房市场成交量骤减。

统计数据显示,2010年上半年和2009年同期相比,南京二手房市场的房源量增加了50%,而交易量和去年同期相比下降超过20%。从挂牌价看,据365地产家居网统计,6月南京全市二手房挂牌均价11963元/㎡,与5月的11901元/㎡基本持平。但在南京全市11个区中,有7个区的6月挂牌价比5月有不同程度回落。其中,浦口区二手房个人挂牌均价7736元/㎡,环比5月下滑4.67%,再度成为全市挂牌价回落幅度最大的区域。另外,建邺和江宁两区挂牌均价分别为16311元/㎡、10059元/㎡,环比5月分别下滑2.98%和2.91%。三大新城区跌幅领先其余4大区域。

以江北为例,来自一些房地产网站的二手房源信息显示,目前江北的二手房价格相比此前大幅下滑,单价6000元左右的房源比比皆是,个别楼盘还出现了“5字头”的房源。

房价的下滑使得部分购房者重新关注到二手房市场。笔者从中广置业、满堂红、我爱我家等几家知名中介了解到,6月以来看房人数已经有较为明显的上升。6月底365地产家居网组织的河西二手房看房活动中,有21%的参与者明确表示是纯投资或半投资半居住需求。

投资二手房

税费成本相对较高

二手房市场投资呈现出再度升温的趋势,那么,买房人如何在二手房投资中淘得真金?二手房投资中又应注意哪些事项呢?

我爱我家市场部经理舒莉莉表示,一手房和二手房各有其优势,购买二手房的好处主要有两点:一是二手房是现房,房子本身质量、配套等问题一览无余,配套到位率要比新房高出许多。二是二手房即买即住,不用等待,特别是一些已装修的二手房,基本上是拎包入住,给着急结婚和改善性的自住型购房人省去了许多麻烦。而新房是期房,一些配套等多未到位,另外在入住时间上一般要等上一年甚至两年的时间才能入住。但在税收方面,买二手房要缴纳的税费比买一手房多很多,购买一手房只需缴纳契税与公共维修金,而购买二手房,虽然公共维修金不用再重复缴纳,但是要缴纳契税,许多房产还要缴纳5.5%的营业税以及全额1%,或差额20%的个税,此外还有中介费用。

在中广置业岔路口店的韦举经理看来,地段、配套以及楼盘的品质、管理等因素决定了房屋未来的升值潜力。对于购买二手房长期投资人群而言,最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房,比如江宁的二手房虽然在新政之后价格有一定幅度下调,但面积不大、总价不高、地铁沿线的二手房一直很受欢迎。韦经理还表示,房地产市场的日益成熟使投资者逐渐失去了短期获取暴利的可能,现在投资二手房不妨选择通过出租获得稳定、长期收益的方式。

(作者:刘莉)