上海世博“准地王”拍卖遇冷被迫夭折

　　世博板块已经成为上海乃至全国房地产市场最热的板块之一，但世博会周边的地块却惨遭“滑铁卢”。楼板价超过4.26万元的上海世博“准地王”，因市场反应冷淡，被迫终止预申请程序。

　　截至7月14日，上海第1号出让预申请公告中，有近两成地块被政府终止或延期出让。

　　“准地王”吓退开发商

　　7月13日，上海规划和国土资源局发布公告，终止卢湾区第104街坊137D-3地块的预申请程序。该地块是今年上海第1号出让预申请公告地块中最受关注的一幅，因为出让底价折合楼板价高达42684元/平方米，成为市场预期的“准地王”。但因为市场反应冷淡，该地块不得不终止出让。

　　卢湾区第104街坊137D-3地块，出让面积为5266.2平方米，容积率仅0.5，为商业用地。中国证券报记者实地走访发现，该地块紧邻世博会浦西园区，与D片区企业馆仅一墙之隔，临近黄浦江，地理位置优越。

　　该地块起始价为1.12亿，折合楼板价高达42684元/平方米，已经超过了2009年海航集团竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块时所创造的36480元/平方米的上海商业用地单价地王纪录。虽然总价不高，但超过4.26万元的楼板价还是吓退了众多开发商。

　　根据上海规划和国土资源局公告，“根据出让人要求，终止第1号出让预申请公告中卢湾区第104街坊137D-3地块的预申请程序。”

　　上海预申请制度规定，如果有效预申请人数少于3人，则地块出让活动终止。中国证券报记者了解到，上述地块在预申请公告期内只有1家房企提出预申请。

　　截至7月14日，上海第1号出让预申请公告中，已经陆续有19幅地块终止出让或者延期出让，占今年预公告地块总数的18%。

　　104街坊地块“胎死腹中”

　　卢湾区第104街坊137D-3地块，是今年上海预申请1号公告中，卢湾区推介的唯一一幅地块，也是105幅预申请地块中少有的几幅市区地块。5月21日，卢湾区还专门举行过一场土地推介会。然而，推介会未引起市场积极反应，与当日浦东新区土地推介会时多达80家左右的开发商到场相比，卢湾区第104街坊137D-3地块仅吸引了15家开发商，虽然这些开发商都是知名企业，包括绿地、保利、瑞安、凯德、新世界、华丽家族等多家地产大腕。

　　之前根据市场预测，预申请企业达到3家应该没有问题，该地块至少会进入下一轮正式的招拍挂流程，届时新地王诞生也无悬念。然而，楼市风云变幻，处于对市场的担心，有关部门中止了预申请程序，104街坊地块“胎死腹中”。

　　业内人士分析认为，虽然楼市受宏观调控，市场低迷是一个原因，卢湾“准地王”被终止出让也有自身原因，这幅地块面积小容积率低，最初价格定位失当，导致土地尚未进入拍卖环节已经“流拍”。而楼板价过高，必然导致未来租金需求也很高，即使建造商场，一般商家也难以承受高租金要求。此外，整个项目建筑面积只有2600多平方米，商业上如何规划也是难题。