新盘小降通州房价“未达标” 专家称房价透支了三年

　 近日从媒体传出声音，通州新盘“大幅降价”已经开始：京洲世家7.2折销售、金隅花石匠1.6万元开盘、新华联运河湾最低价也打出1.4万的标签……

然而，本报记者近日对该区域各楼盘进行了实地调查，发现此轮降价只是部分开发商试探性推盘，或者是销售压力导致不得不“低下高贵的头”，大部分项目价格还在坚挺。

与此同时，购房人也在持续观望。那些降价销售的楼盘，虽然获得了“带个好头”的口碑，也换来了一些“销售业绩”，但整个通州房价，在购房人心理承受力方面，还远没能完全达标。

售楼处

打破“零成交”低价位博人气

在京洲世家售楼处，7月10日是该项目再次推出3万抵50万的推广日，也就是业内所称“7.2折优惠销售”。记者看到，先后有不少于200人来到现场，这里既有出手购买的，也不缺打听行情的。据后来的签约情况统计，来访登记的80组客户中，共签约12套，成交额2000万元。

7月11日，新华联运河湾开盘，没有组织任何剪彩仪式和新闻发布，只是将积累的客户通知到场签约，当天成交近60套，销售额过亿元。

京洲世家营销总监陈婷对记者说，3万折抵50万元对购房人的吸引力还是不小的，实际算起来能达到7.6折或者7.5折，折算房价在1.5万元/平方米，一天里12套的签约量，对于很多楼盘持续“零成交”的通州楼市来说，不能不说是一个好的开端。

来访客户80组中，除去12组签约的，其他60多组客户，还是对房价走势持观望态度。记者在现场发现，这些购房人往往很犹豫，不少人都是当时给亲友打电话被“劝退”的。

新华联运河湾营销总监李明表示，公司对开盘结果开始也不是很有把握，所以准备了各价位的户型，由于本项目临河景观的特点，视野好的卖到2万以上，楼层低的1.4万元起。因为新华联当初没跟风涨价，所以这次也没什么折扣，1.4万元就是年初的价格。

购房人

买涨也买落 “再降一点更好”

按照房地产投资的定理，应该是“买涨不买落”，但从通州近日成交案例来看，购房人的行为确实“颠覆”了多年的传统，也表现出对房价疯涨的抗议和对新政调控作用的理解。

李先生这次在京洲世家买了一套两居室，其实他们夫妻是这个项目的老客户了，去年在刚开盘的时候，就以1万元的单价买了一套三居室，“和父母住在一起”是他们必须在这个项目继续置业的理由。

这次买的两居室，“被调控”的李先生只能按照二套房政策支付50%首付款，并上升为1.1倍利率。而开发商这个促销活动使他节约了50万元，成交单价在1.5万元，他坦言“还能承受”。

一直在旁边咨询的赵先生，与置业顾问坐下去、站起来谈了几个回合，终于被电话里很多劝阻的声音打消了购买的信心。离开的时候他对记者说：“从2.2万降到1.5万了，这价钱还能接受，我再回去想想。”换句话说还要观望。

当记者问起买涨不买落的原则时，那位在京洲世家签订了购房合同的李先生说，那是投资人的法则，而他自己购房动机应归于刚性需求，毕竟家里人口问题决定必须买房，对于购房成本来说，降了总比没降好，再降一点更好。

前来新华联运河湾签约的孙女士，没有选择价位最低的，而是购买了一套高层的、单价在2万元以上的所谓“一线运河景观楼王”。“房价是每一层多几百元加上去的，我心里有数，既然在这里买了，买低层将来看不见运河绿洲，可能是个遗憾。”孙女士如是说。

专家

房价透支了三年 调控治“疯”

业内专家对通州“领跑北京房价”都颇有微词，一些言论甚至非常激烈。记者特意采访了几个在通州有“既得利益”的业内人士，陈云峰、杨少锋都是通州某楼盘的操盘手，刻意唱衰的心态理应不存在。记者对他们提出的问题是“通州还有降价空间吗？”以及“购房人能够承受的心理价位是多少？”

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说：“跟地铁开通不一样，通州是靠世界城市的概念炒热的，这个利好要等到几年之后才能显现。”陈云峰认为，通州新城规划不是一蹴而就，国际化程度也要慢慢提升，体现在房价上的升值，应循序渐进，领跑北京房价是它的悲哀，从2009年涨到2010年4月，至少透支了三年。换句话说，购房人早三年就开销了，享受价值却滞后了。

知名地产评论人杨少锋，从来都是抨击高房价第一个发言的业内人士，包括2008年，业内都承认他是第一个“预测”房价要降的代表人物。杨少锋对记者开场的第一句话是：“没有这次调控，通州房价还不知道怎么‘疯’呢！”第二句话是：“一些开发商还在死扛价格，高房价不该让老百姓买单。”

杨少锋认为，现在一些通州降价楼盘，在这个价位上也有足够的利润，这才是回归理性的健康发展模式，即使有些开发商声称“有钱”而死扛不降，但资金链断裂导致的无奈降价，不出第四季度就会出现，还不如早降价。

通州普宅价格不应超过一万六

陈云峰认为，“通州普通住宅应该在1.6万以下”。

他解释说，通州房价有几个“坎儿”，1.6万以下、1.8万、2万以上，普通住宅在1.6万元以下是个关键价位，现在的售楼处，低于这个价位才有一些成交，高于1.8万就“不好走”，高于2万就根本不被接受，而高端住宅也不要超过2万元，超过了“走”得就慢。

杨少锋则表示，一些楼盘拿地价格比较贵，楼面地价超过1.1万，这是当时被楼市的走势冲昏了头脑，这部分项目保持正常的利润就可以了，不要奢望暴利。而其他拿地比较便宜的，给自己留出“赚头”赶快降价，不然别人降了，自己措手不及。

采访后记

政策不松绑 楼盘死扛为哪般

昨天，两部委通过媒体强调，楼市调控政策继续执行。针对近期有媒体关于个别地区放松三套房贷的报道，银监会重申限制二套房及以上贷款不会动摇。住建部针对楼市调控政策可能取消的报道作出澄清。

这无疑是给抱有幻想的地产商一个信号：政策不会松绑。

房价降与不降，除了像任志强讲的“向政府表明态度”，还能获得营业额。但是至今，通州房地产界还存在另一种观念：房价还要上涨，谁坚持住谁就获得最大利益。

记者在走访的通州楼盘看到，结合网络房媒数据分析，该地区还有至少七八个项目在售，而坚持不降价或者“一次性付款9.5折销售”这类象征性降价的仍为多数。

K2海棠湾、清水湾、8哩岛、京贸国际城、珠江拉维小镇等项目均价都高于2万元，也就是专家所称“走得慢”的价位，并且暂时无降价表示。

杨少锋曾经在博客上说过一句话：“不是降不降的问题，而是降多少的问题”，购房人和操盘手都认为买普宅的心理价位是1.6万以下，如果你不降，别人就抢了先机。

有的开发商可能会说，“我们企业有钱可以撑得住，未来通州一定是看涨的”。那也好，按陈云峰的理论，你先扛着吧，三年之后再卖楼。

(作者：蒋举)