地产股还没到底 估值仍有下行空间

　　昨日,受三套房贷放松的消息影响,地产股昨日集体大涨,极大地提振了市场人气。经过多次调整,地产股的估值已经令不少投资者“垂涎三尺”了。然而,在房价尚未出现大幅下降的情况下,房地产调控政策不会轻易撤离,这使投资者对抄地产股仍心有余悸。

　　地产板块集体大涨

　　昨日,房地产板块大涨3.30%,其中北辰实业、海德股份和万方地产等强势涨停。日前,有媒体报道称,多家银行的信息显示,上海、南京、北京、深圳等地都已经悄然放松了三套房贷款,多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法,重新“开闸”第三套房贷,这意味着第三套房贷的停滞状态将被打破。

　　被誉为“史上最强楼市调控”的新政刚出台三个月便可能遭遇取消,这给房地产开发商打了一剂“强心针”。

　　“本轮房产调控政策大致分成两类,一类本身就是临时性的政策,包括授权地方政府可以对第三套住房不贷款,对没有当地社保证明和纳税记录的不贷款或是限制购房数量。”住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹指出,这些临时性的政策有可能会放松和退出。

　　当第三套房贷放松的消息出台后,上海本地房地产股再度成为游资热捧的对象,地产股聚集的B股市场也是遍地开花。地产股的突然崛起为扑朔迷离的多空交战又笼上一层迷雾。

　　估值仍有下行空间

　　当久跌不涨的房地产股以集体大涨的势头再度吸引投资者的目光时,地产估值也成为投资者考量是否要抄底的重要指标。

　　根据东方证券最新公布的研究报告指出,按上周收盘价测算,地产行业静态PE和PB水平分别为20.90倍和2.46倍。近年来,地产股估值最低水平出现在2008年10月份,静态PE和PB分别为14.60倍和1.86倍。目前行业静态PE和PB较2008年低位时分别高43%和32%。当前,地产行业动态市盈率水平为14.42倍,与近年来动态PE最低位的2009年1月相比,仍然高了61%。从这些数据上看,房地产股的估值仍有下行的空间。

　　尽管如此,东海证券分析师桂长元指出,无论静态PE、动态PE还是PB,地产公司估值水平已降为近5年来的较低水平。经验表明,政策出台后1—3个月股价跌幅在20%至40%,年初至今房地产板块跌幅已达到了38%。桂长元认为,房地产股的短期风险已逐步得到释放。

　　“我们对主流地产公司万科、保利、金地等的NAV测算,若贴现率为10%,这些公司目前股价基本上反映了房价下降10%至20%后的公司价值了。”桂长元指出。

　　调控效果迟迟未现

　　对于房地产板块而言,估值是吸引投资者进入的重要指标,但地产调控政策的效果何时发挥却成为令投资者犹豫的关键因素。

　　西南证券行业分析师崔秀红指出,事实上,房地产调控效果已经显现出效果,但因为现金储备较多的大型地产商会有更多的空间应对调控。因此,市场迟迟未见房价大幅回调的现象出现。

　　崔秀红预计,房价下调第四季度后才可能显现。从目前调控政策对企业经营的传导途径来看,地产行业投资增速的下降先行于商品房价格的下降。第三季度末,地产行业投资增速将出现全面下降,因此崔秀红认为,房价的下调至少要等到第四季度才能有望看到。

　　“从目前的情况来看,政府调控政策主要在于遏制房价增速过快增长。而没有限制地产行业投资。但是随着调控政策的持续深入,地产商投资将会更加谨慎。”崔秀红预计房地产投资增速将会有所下滑,但地产调控效果还需要更长时间验证。房地产行业景气指数下滑的确认,要到第三季度以后才可能有所显现。多种迹象表明,目前抄底地产股,仍然未到最佳时机。