调控放松预期促成反弹 地产股后期走势将分化

　　近7个交易日整体反弹超过11%,地产股由“弱势群体”一举成为“领涨先锋”。分析人士认为,尽管中长期调控政策仍存悬念,但部分龙头企业6月销售超预期等利好因素已经催化了本轮地产股的超跌反弹。随着行业成交量走出底部,投资者可以从区域、土地储备、股价对RNAV的折价率等角度来挖掘机会。

　　超预期因素激发反弹

　　什么原因刺激了地产股本轮反弹中的绝地反击?从最近机构对地产行业的报告分析,尽管近阶段一手房成交量低迷、部分城市租金价格暴涨等现象令房地产行业前景依然笼罩在迷雾之中,但从短期看,却也出现了不少刺激地产股上涨的因素。

　　上周,万科保利相继公布了6月销售数据。6月万科销售85.7万平米,环比增长82.3%、同比增长27.7%,销售金额达87.7亿,环比增长71.6%、同比增长27.8%。6月保利销售69.0万平米,环比增长47.1%、同比下降1.9%,销售金额为63.4亿,环比增长98.8%、同比与去年持平。

　　广发证券认为,万科和保利6月销售数据好于预期,环比5月均有较大幅度的增长。其中,万科6月销售数据更好,销售金额和销售面积双双创下历史新高。广发证券维持对万科和保利的“买入”评级。

　　而保障房政策力度也成为市场对房地产转机的寄托。国元证券认为,对于经济适用房的投资规模、新开工面积进行对比看出,从目前来讲经济适用房的投资规模尚小,不足以支撑整个房地产投资。但是,如果政府加大保障性住房的投入、并且保证一定的规模,从理论上可以弥补商品房新开工的下滑。

　　而从中期看,参考美国的房地产价格影响因素,分别针对经济增速、收入增长、CPI与M1 增速与房地产价格指数进行对比可以看出,从中长期来看房地产价格与经济增速的相关度最高。因此,作为一种资产的价格,房价中长期依然取决于经济的增长。国元证券认为,中国依然处在城市化高速发展的过程中,经济增长未来还会保持较高的一个增速,房地产价格不会出现中期下滑的趋势。

　　从行业分化中寻找机会

　　连续反弹之下,不少机构建议逐步吸纳地产股。国元证券认为,可以密切关注行业成交量走出底部带来的反弹机会,从区域、土地储备、股价对RNAV的折价率三个角度寻找投资标的。

　　国元证券认为,中国土地面积大、区域发展不平衡,东部地区、中部地区与西部地区的经济发展差异性大。正因为这种差异性,为未来地产股提供了投资机会。从整体人均GDP 来看,人均GDP在2000——4000 美元之间的区域,未来经济增长空间较大,可能处在住房需求的爆发期,房价的上涨的幅度大导致相关区域的房地产上市公司的业绩弹性较高。值得一提的是,分析人均GDP 的区域分布,有一些相对发达的省份区域,由于计算的人均GDP是区域的均值,存在部分超过均值的区域,同样也存在低于均值落后的地区,这些低于均值的区域也应成为重点关注区域。

　　此外,可以从土地储备规模中需找投资机会。国元证券认为,土地是上市公司的生产原料,土地储备是反应房地产企业持续经营与盈利能力的重要衡量依据。因此可以根据土地储备的规模与市值的比重中寻找相关的投资机会。

　　最后,还可以从折价率方面寻找投资机会。二级市场上的公司股价相对于其RNAV 普遍出现了一定幅度的折价,反映了市场上对于房地产调控后房价下跌的预期。而在下跌过程中,必然存在错杀的品种,国元证券认为,可以从折价率的角度寻找具有投资价值的品种。