银信产品利益链曝光 金地30亿项目信托融资16亿

　　银信合作产品最近频频受到银监会的“指导”,如此一来受到的影响不单只是银行本身,更多的是信托公司“失去”了银行这一强劲的推销高手,同时使信托、开发商一并受到牵连。而三者之间的利益链条也被逐渐清晰地公之于世。

　　30亿竞得项目,信托融资达16亿元

　　虽然银监会已经大力叫停了银信合作的产品,但对于信托公司自主发行的信托产品并未被叫停,房地产企业目前仍可以通过这一渠道进行融资。

　　总部在北京的股份制银行的金融产品部人士指出,“银监会并不会像外界所说的全部暂停房地产集合资产信托计划业务,则会通过重点提示风险防范来加强。随着房地产调控的深入和持续,监管部门不希望信托公司把产品资金投入到高风险项目,而对于优质项目的产品应该还会给予支持。”

　　平安信托在2009年12月就发行了一款名为平安财富·安鑫1号房地产投资基金信托计划,该计划为金地集团于上海开发的“赵巷项目”提供16.17亿元的资金支持。当时在业内就引起了巨大的轰动。

　　这款产品当时为投资者提供了两种认购方式,一种是优先受益人投资,理财期限为1.5年,预期年化收益率7%,可延期至两年,两年末分配部分预期年化收益率为7.5%。另外一种是劣后受益人投资,期限为3年,2年末开始不定期分配,预计到期收益率17.5%/年(但并不是回报承诺)。

　　购买者到期能否获取上述如此高收益,取决于项目能否顺利完工和是否大卖。根据理财周报记者从该项目相关人士秦小姐了解到,“这个项目是用于兴建每栋以6至7层高度的低密度住宅区,规划户数为700多户,分两期完成。目前的工程进度是正在打桩,但至于详细的进展情况只会向平安信托汇报。”

　　金地集团华南地区不愿露名的高层人士透露,“如果以金地的速度,目前正在处于打桩阶段的话,那么赵巷这个住宅项目完全有能力在年底推出市面进行销售。虽然在相同地带里面有许多其他开发商在争地盘,但考虑到上海高端人士数量之多与喜爱各有不同,成功销售应该不成问题。”

　　上海赵巷项目地块为金地集团于去年7月份以30.48亿元竞得,创出了每平方米14000多元上海单价地王。但目前该区同等水平的项目销售均价只有20000元左右,如果加上建设等相关成本,从现行来看金地集团一时冲动的拿地行为很有可能使其获取较低的收益。

　　平安信托一位当时接近此项目洽谈的陈先生(化名)表示,“当时在产品募集阶段投资者非常踊跃,预约申购的规模已经是超过16.17亿元,超出数额则不方便透露。有些人既投资了优先股权也投资了劣后收益,很多都是冲着金地集团这个公司而来。”

　　当记者问及是否会定期向客户表明工程进展情况时,该人士只说,“我们有专人定期与金地集团沟通,并且会根据情况严控风险。”由此看来投资者很可能没有太多渠道了解产品所投向项目的进度,信托本身也似乎没有类似的习惯。

　　不过上述金地华南区人士也对这款产品表示出一定担忧,“现在高端房地产并没有预期想象中好,如果金地赵巷项目在下半年推出时也面临类似或更差的市道时,那么平安信托这款产品要想获得如期收益真是一个未知之数。”