近郊调整无碍核心区稳定 学区小户型仍受青睐

　　截至目前，新政实施已经两个月。随着各项政策的落实、深入，京城楼市出现了两类表现稳健的市场现象，一是以大兴、房山为代表的近郊板块；另一类就是龙湖·伊顿公馆为代表的学区小户型公馆，凭借产品在区域内的稀缺性，保持着平稳较快的销售速度。

　　近郊调整无碍核心区稳定

　　新政实施两个月以来，京城楼市出现冷热不均。具体来看，以通州燕郊为代表的近郊区县骤然降温。除多数楼盘打折促销外，还出现土地流标。与此同时，包括大兴、亦庄、顺义在内的多个郊区板块，均出现不同程度的调整。

　　与之形成鲜明对比的是，核心城区楼盘售价相对平稳。特别是以海淀为代表的国家教育区楼市，销量和售价并未出现大的波动。以龙湖·唐宁ONE为例，该项目自2月份以来，商业立项的公寓类产品截至目前共成交102套，成交金额2.3亿元。即便是在新政出台后的6月份，唐宁依然保持着平稳的销售速度，单月销售23套。在这个过程中，龙湖·伊顿公馆表现较为突出，其自4月份入市，在未做任何宣传的背景下，仅通过唐宁的业主及其推荐就已成交65套，成交金额约1.2亿元。

　　不仅一手房表现平稳，核心区的二手房价格也相对稳定。据北京中原三级市场研究部数据显示，目前万柳板块中高档二手商品房市场均价仍在40000元/平方米左右，与政策出台之前的价格相比变动不大，成交量虽然较新政前有所降低，但客户主要是换房或者购买学区房的消费者，因此刚性需求旺盛。无独有偶，同样位于海淀的五道口板块，二手房价依然坚挺，目前华清嘉园二手房均价接近4万，小户型产品仍然坚挺在42000元左右。

　　受益海淀供量稀缺

　　面对海淀楼市的平稳态势，专家分析认为，与长期以来海淀楼市供量稀缺有直接关系。关于这一点，单从今年上半年的土地供应情况便可窥见一斑。

　　统计数据显示，2010年1—4月推出的9块居住用地其中有8块全部位于顺义、房山以及平谷等远郊区域，海淀中关村核心区域周边土地供应量为零。而根据北京市房地产交易管理网的统计数据，截止到2010年3月15日，东城、西城、崇文、宣武、朝阳以及海淀六大城区的住宅存量仅34436套。土地供应量的萎缩以及住宅库存量的减少，令核心区住宅的稀缺价值再度凸显。其中，尤其以海淀区最为明显。

　　海淀土地供量不足，直接导致新盘供应稀缺。2001年华清嘉园落成至今，近10年时间内，中关村国家教育区仅有龙湖·唐宁ONE一个住宅项目入市。从今后的供应情况来看，6月计划入市的35个项目，仅有一个位于海淀。而清华大学附近未来5年内没有土地供应。

　　长期以来，该板块供不应求的局面促使区域二手房市场持续坚挺。统计数据显示，自1997年以来，海淀国家级学区房价上涨12.5倍，即便是在2008年房地产进入严冬之际，全市房价下跌13%之际，区域二手房价格依然上涨2%。