银行贷款"退烧"信托挺进 开发商还能扛一年？

　　3个月前,王女士在北京东四环看中一套商品房,朝向不错,楼层也好,但每平方米3万元的价格令其咋舌。3个月后,在经历了“史上最严”房地产调控政策洗礼之后,王女士发现,原先看上的这套房子还在出售,标价2.9万元,但中介称,房主不打算卖了。“我也不打算买了,再等等,估计还能降。”王女士在接受记者采访时表示。

　　过去的90天里,房地产市场从银行上调二套房贷款利率至50%开始,经历了调控政策一环接一环式的考验。房价滞涨,部分地区房价小幅下滑,而购房者的热情似乎也跌向谷底。这个现象不寻常。

　　“什么时候房价能见底啊?”这个问题被很多人不止一次地提问。针对这一问题,现有的答案很多,今年底、明年初或者再过一两年,房地产调控被人为装上了倒计时器。

　　事实上,何时房地产企业资金链断裂、政策细节传导到位,所谓的“底”才会出现。

　　房地产市场调控三月

　　疯涨房价被遏制

　　自4月15日起,政府重拳出击,出台了一系列被称为“史上最严厉调控”的楼市新政,坚决遏制房价过快上涨:4月15日,国务院要求贷款买二套房首付不得低于50%;4月17日,又出台房价过高地区可暂停发放第三套房贷等规定;4月21日,二套房认定以住房套数界定;5月26日,国家税务总局又出台了土地增值税从严执行的规定。

　　协成机构协助本报统计发现,截至目前,北京有近100个一手楼盘有促销打折的活动。主要方式有三种:一是直接打折,二是推特价房促销,三是交诚意金开盘抵房款。其中以推特价房的降价力度最大。据了解,北京楼市目前最狠的降价项目为通州京洲世家。该项目推出10套7.2-7.4折特价房,并且明确喊出“响应政府号召降价”。该项目负责人还对外表示,7.2折降价就是为了影响其他房企降价。

　　除了这些打折项目,在被称为北京楼市晴雨表的燕郊,以天洋城为首的楼盘已经率先打出降价30%的明确信号。

　　近日,万科也在其6月销售简报中明确表示,万科各大城市项目已经降价15%。

　　银行退出信托挺进

　　开发商暂时不缺钱

　　央行数据每季度公布一次金融机构贷款投向房地产市场的新增额度。截至今年一季度末,金融机构贷款投向房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%。

　　虽然二季度数据尚未公布,但业内人士普遍表示,由于银监会的干预,银行第二季度对房地产市场的支持力度已经从积极降为冰点。

　　公开资料显示,从4月中旬房地产调控政策启动以来,各家银行内部独自开展了所谓“房贷压力测试”,各家银行得出的结论是,可以承受房价下跌三成的后果。中国建设银行行长郭树清甚至表示,建行可以承受房价下跌的极限是五成。而在这样的表态之下,压力测试却让很多银行中层管理者感到了“压力”。

　　“之前签约的信贷合同我们还在履行,但房地产新发贷款的额度少之又少。一季度时我们还在圈内疯狂地互串开发商的名单,为的是能多贷出去点贷款,年底考核多分点年终奖。但现在我们不敢轻易放贷了。”对此,某股份制商业银行信贷部人士对记者表示。该人士同时表示,即便是发放房地产贷款,也将挑选资质好的地产公司。

　　不过记者还发现,银行有意躲闪似乎并没有令房地产企业“钱紧”。事实上,也正是因为银行在信贷方面的“克制”,使得原先不怎么“吃香”的信托公司成为稀有资源。

　　记者昨日在用益信托网站看到,由信托公司定向发放给房地产公司的集合理财产品数量繁多,且收益率多在10%以上,投资期限多为1到2年。某信托公司人士对记者表示,近来房地产企业,特别是中小房地产企业密集委托信托公司发放贷款。“流动资金周转不开是主要原因,不过都属于暂时性的紧张。”该人士表示。

　　“可能年初的时候开发商想在今年卖200亿元,但是由于市场低迷,连100亿元都卖不出去。正因为如此,开发商按照200亿元所设定的用于购地、开发等计划几乎都无法兑现。”路劲地产北京区副总经理温立伟表示,不少开发商因为去年业绩好,可能暂时不缺钱,但是楼市调控已经影响了开发商的现金流周转速度。“到一定时刻,开发商不得不促进销售来加速现金流周转,就必须降价。”温立伟表示。而在业内看来,资金周转速度的放缓,其危害对开发商来说是“致命”的。“现在看,我们还能再扛一年。”一位开发商对记者表示。

　　第二波调控政策是否来临

　　将剑指何方?

　　“中国楼市的宏观调控政策并未出尽,只是政府基于对整体经济格局的考虑,而暂时隐忍不发。但是如果房地产市场仍无实质性的调整,相信后续政策将会出台。”4月17日新政出台至今,房屋成交量大幅下挫,北京的二手房价回调了10%-12%,但是一手房价除了暗降和折扣之外,并未出现价格的普降。量跌价坚挺的现状,第二波调控政策的出台一时成为业内热议的重点。

　　所谓第二波调控剑指何方?政策的“靴子”能否真正落下呢?

　　“从目前来看,紧要工作是能否把现有已出台的政策执行到位,但不排除在三季度监管层仍会考虑出台更严厉的措施。”我爱我家企划副总裁胡景晖认为,第二波调控政策能否出台,主要还看房价的调整情况。“如果在第三季度,一手房价在政策压力下出现明显的回调,并带动二手房价进一步探底,只要房价回落到管理层心理预期和购房人相对认可的价位,并且交易量开始缓慢回升,那么新调控政策出台的可能性就不会很大。”反之,如果开发商仍然坚持不降价,使整体房价的回落不能达到管理层的心理预期和购房人接受的程度,那么,更为严厉的楼市宏观调控政策的出台就不可避免,而这其中以房地产税对市场的影响最大。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也指出,土地、银行、税收可以说是能决定房地产命运的。目前的调控政策已经涉猎了土地与银行信贷,而国土部此前也明确表态,如果需要提高土地出让金的首付比例,那么剩下的只有房地产税能称得上是新政。

　　“房产税是大势所趋,出台房产税后普通居民是比较紧张的,但不应该增加民众的负担,而应该变成促进体制改革的税种。”聂梅生认为,当前阻碍房产税出台的主要原因还是要理清土地出让金和房产税之间的关系,不能够这边又收土地出让金,那边又收很多的房产税。