刚需仍集体性观望 楼市全靠高档房撑着

提要：继5月南京商品住宅成交量环比猛降7成后，6月份楼市持续低迷状态。其中，江宁和江北板块的供应量均超过100万平方米，河西则将迎来5年来最大的上市量，约有52万平方米新房源等待入市。

继5月南京商品住宅成交量环比猛降7成后，6月份楼市持续低迷状态。

据网上房地产公布的数据，6月（1-30日）南京全市商品住宅日均卖房仅62套。“2005年‘国八条’、2008年‘9·27’政策后，楼市最差时，每月也有100套左右的成交量，目前的确是近六年来最惨淡的时光。”一位业内人士直言，夏季高温本是楼市淡季，又受新政影响，楼市步入淡季已难逆转。

又创新低——

6月成交量同比降8成

根据南京网上房地产的统计，6月份已是南京商品住宅连续第二个月在低位徘徊。全市商品住宅共成交1885套，合23.6万平方米，日均卖房62套。

不过，根据南京一家民间研究机构的深入分析，如果剔除经济适用房、中低价商品房等住宅，6月份实际成交量为17.9万平方米，比5月份还要下降14%左右。如果与去年6月102.35万平方米的成交量相比，同比则下降了82%。即便在同为市场调控年的2008年，6月份的成交量也有55.15万平方米。“今年6月份一个月的成交量，不及往年6月江宁或江北一个板块的成交量。”一位资深业内人士感叹。

高档房占主流——

刚性需求陷入集体性观望

记者发现，在6月份为数不多的成交量中，大面积、高单价的房源成为绝对主流。网上房地产显示，6月成交的1885套商品住宅中，单价在10000元以上的住宅共有809套，占成交总量的42.9%。而去年同期，南京单价在万元以上房源的成交比重仅为总量的10%左右。

另一个值得关注的现象是，6月份成交面积在160平方米以上的高档住宅共有334套，成交面积为8.9万平方米，占到月度总面积的37.78%。而以往一直为楼市成交主力的80平方米至100平方米房源，比重仅为28.39%。

“不难理解，2009年下半年楼市经历一轮普涨，即使近月有所微调，但与去年同期相比，还是高出很多，因此万元以上楼盘所占比重很大。此外，从大户型热销、高单价房热销也可以看出，现在有一批高级改善型需求的人出手买房，但中小户型的购买主力更多选择了观望。”业内人士金涛指出，由于房价仍处在高位，大多数人还在等待降价或是根本就买不起，“主城的小二手房也许更适合他们”。

据了解，由于高档房热卖，6月份全市成交均价为11185元/平方米，又回到4月份时的高位。

供应量低——

下半年有望出现大面积降价

在连续两个月成交量低迷的同时，楼市供应量也从楼市新政出台的4月起连续3月走低，大批楼盘选择潜伏。据统计，6月南京全市商品住宅的供应量仅为32.71万平方米。而据网上房地产统计，目前全市的商品房存量为2.59万套，自4月份开始，至今没有明显增加。

“往年的4-6月是房源的集中放量期，今年却呈现出截然相反的运行态势。照此趋势，7-8月份全市供应量仍有可能维持低位运行。”4月份成功在河西操盘的某楼盘销售负责人表示，根据楼市规律，政策调控效果的体现有延后性，时间越长效果越明显；同时还受到供应量的影响，供应量越大，价格战越早拉响；反之价格战就不很明显。因此，一旦下半年楼市供应量集中放量，则极有可能出现大面积降价。

据了解，今年1-6月南京成交的住宅总量为200万平方米左右。而年初时，机构预测，今年全年的供应量将突破800万平方米，若照此推算，下半年将有约600万平方米房源抢夺客户。即便考虑到受新政影响，不少楼盘选择推迟开盘，下半年体量也非常惊人。据最新的统计，今年下半年南京楼市共有119家楼盘计划推出房源，总套数约3.4万套，总上市面积约370多万平方米。其中，江宁和江北板块的供应量均超过100万平方米，河西则将迎来5年来最大的上市量，约有52万平方米新房源等待入市。