地王项目热销背后:入市留足悬念 定价趋向保守

　　在市场普遍面临定价困局的背景下，地王项目的标杆效应被格外彰显。

　　6月27日，保利位于北京大兴黄村的项目茉莉公馆开盘，再现千人排队、当天基本售罄、热销9.5亿元……当日傍晚，保利交出了这样的成绩单。

　　而邻近该项目的另一地王项目绿地新里·西斯莱早在4月底就已开盘，售价远低于市场预期，即使恰逢调控政策最为猛烈的时间节点，但依然逆市热销。

　　此前，面对可能持续下行的楼市，业内人士普遍预测，地王将难逃被套厄运。但近期几个地王项目的热销却出乎了业界预料。

　　“采取快产快销的模式，且开盘定价趋向保守，加上品牌效应、项目本身的特点等，所以能吸引诸多购房者。另一方面，为入市造足悬念，尤其是在定价上，直到最后一刻才公布价格，成功地吸引了足够的眼球。”一位不愿具名的地产研究人士如此分析这些楼盘热销的原因。

　　值得注意的是，这一类似捉迷藏的定价策略早已被开发商广为运用，在楼市流行的“标杆定价法”中，标杆企业和标杆项目的作用尤为明显。

　　保守解套

　　北京市房地产交易管理网显示，截至7月1日，保利茉莉公馆一期推出的662套房，已签约468套，签约率达七成以上，成交均价16612元/平方米。

　　这离其开盘只不过4天时间。当日的开盘现场，除了开发商统计的1700多位有选房卡的人之外，售楼处门前还集中了十数位中介人员，每逢购房者经过，中介会立即递上名片，并询问“是否买到房，如果没买到，3天后可以通过中介买，除了缴纳中介费，不用其他任何费用”。

　　在各大房地产网站上，亦随后出现了多个转让房号的信息。其火爆程度可见一斑。

　　事实上，这段时间以来，多数开发商的日子并不太好过。据统计，北上广深四大城市和青岛、厦门、杭州等热点城市6月份的住宅销售成交量同比均降70%以上。

　　在如此僵持煎熬的局面下，保利茉莉公馆的销售业绩刺激了同区域的楼盘。6月30日，离保利茉莉公馆不远的绿地新里·西斯莱公馆销售人员称，目前该楼盘售价1.9万元/平方米左右，但预计将于7月涨价，每平方米约涨300元~500元。该项目于4月底开盘的一期房源已基本售罄。

　　“保利茉莉公馆只是特殊案例并不具备普遍性，不能看作是市场回暖的标杆。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为，黄村区域本身较受大开发商关注，4月份开盘的绿地新里·西斯莱公馆为精装产品，而保利推出的是毛坯产品，相对有价格优势；区域内其他开发商如东亚新华、金地等，可能今年下半年才会推出产品，目前这个时候恰是市场的“空窗期”，“种种原因叠加在一起才促成了热销，这只是特殊市场环境下的特殊案例”。

　　但这些项目的热销却已成为其他地王得主的强心剂。记者了解到，较受市场关注的中粮万科长阳半岛预计7月25日~30日开盘，这个昔日房山地王将一次性推出800多套房源，将创下开盘数量之最。

　　北京万科营销总监肖劲表示，从近期开盘的绿地新里·西斯莱公馆、保利茉莉公馆、远洋沁山水等几个项目的热销来看，楼市并不存在人心惶惶的状况。

　　“我们现在并不担心客户数量不足，而是担心数量太多了。”肖劲如是称。据其透露，长阳半岛目前每天平均增加90~100个客户，办卡数量已达3000~4000张。

　　然而，与其他项目一样，长阳半岛的定价目前仍是悬念。“这就是神秘的地方所在。”肖劲称，但万科还是比较透明的，可能会早一点公布价格。

　　综合来看，这些已经入市或即将入市的京郊楼盘除了昔日“地王”的共性，另有一类似之处在于，均主打中小户型，剑指首次置业者。

　　记者采访的多位业内人士均表示，目前的市场环境下，小户型低总价、轨道交通便利、配套设施完善的楼盘，对普通人群的吸引力相当大。

　　“目前长阳半岛登记的客户基本都是自住需求，现在谁还会买来投资？”肖劲以一个反问来形容当下的楼市需求。