成都楼市现状：主流区域楼盘已率先冲出阴影

　张猛：现在新政的敏感期仍未过去，各大地产商都低调应对。这是目前整体市场比较低迷的原因之一。新政之后，一个明显的转变就是投资方向的转向。从前投资客热衷的住宅的成交量明显下滑，跌幅甚至达到了百分之四、五十，而商业项目却成为了投资新宠，成交火爆，价格飙升。改善型购房方面，购房者大多持观望态度。但这并不意味着市场没有需求，大多数刚性需求购房者仍然必须得买房，只是这种绝对性，需在选房时更加谨慎，多数购房者将目光投向了性价比更高的住宅，更加实用性，选择也更为集中。

侯红权：开发商和媒体都必须要明确的一点是，不论是在哪个城市，北京、上海或是成都，也不论市场的状况好坏，始终都会有卖的好和卖的差的楼盘，这是一种必然现象。

蒲薇：这种观点我赞成，即使是市场周成交量跌至1000套一下，也说明市场还有一定刚性需求，即使没有保利地产，这些需要也会存在，只能说明保利地产占据的市场份额更大。

廖建华：因为这个时候购房者选房子，不会像大牛市时期一样，没有筛选思维。购房者一定是选择在自己看来未来几年内风险较小的物业、不会有损失的物业。所以，先是看物业保值能力，其次才是物业增值能力，选房也就更有目的性，更为成熟理性。

淡季热推并非坏事

因为竞争力减少了

侯红权：保利地产的热销是多种因素的合力，但我个人认为，可能与其推出产品的时机有关。很多开发商在这个时候基本上都在低调应市，一是因为对产品推出市场的反应效果不佳有担忧，同时也体现了对产品把控力不强。成都人可能会发现，保利地产的几个项目都是在新政之后首次开盘。这种方式在大多数开发商看来，可能是比较冒进的做法，但从另一个角度讲，此次集中推出新的产品，可能面临的竞争对手也更少。

彭致远：新的楼盘推出市场，总会有新的气象和关注度，保利地产集中开盘，在此时应该是一种不错的策略。而事实上，保利地产在新政之前就已经对成都购房者打出了八盘齐开的"成都保利年"策略，这也是对购房者的一种承诺，现在看来，这种承诺建立在产品自信、品牌自信、区域自信等多个层面上。

保利热销

价格低于预期并非主因

蒲薇：外界一直认为保利地产的项目热销，主要可能是因为在宣传上让市场预期较高，在开盘时价格却相对较低，这种预期落差，导致购房者纷纷下单。我认为，尽管价格低于预期可能是一个因素，但绝对不是核心因素。应该这样说，保利地产的产品亮相之后，所有人对产品的预期都比较高，但保利地产的定价却"贴地"，高产品预期、低价格预期带来的性价比导致其淡季热销。

侯红权：我们必须看到，影响一个楼盘最后销售结果的因素还有很多，譬如地块的限制，设计的风格，项目推向市场的时间节点控制，项目的品质控制，营销策略等等。在这几个方面，保利做得不错，比较了解市场需求，这就使其更具有竞争优势。

彭致远：举个例子说，保利地产的每个项目看似名字相似，实际上产品却各有特点，完全针对每个区域和城市的需求定位，而很多品牌开发商的产品，看似名字完全不同，产品却基本相似，这种产品不可能在淡季楼市有竞争力。

主流区域主流房企

主流产品的机会更大

张猛：我的看法是，淡季楼市下，主流企业，主流区域，主流产品的抗跌性优势更加明显。而非主流区域的非主流项目，甚至非主流区域的主流项目为购房者带来的风险意识都比较大。联系到成都本地的情况，成都的购房者比较实际，比起品牌更加看重产品，因此地产商必须用产品说话，实现主流区域加主流项目的优势，是"1+1>2"的效应。保利的几个楼盘，首先是都在主流区域，都占据了一定资源。其次是卖价确实不高，性价比优势明显，比如保利·心语花园，别墅价格确实不高。

廖建华：确实如此，保利地产的几个项目所在区域，都是目前成都的开发热点区域，而这些楼盘都是区域的标志性物业，金沙的金香槟，天府新城的保利·心语花园，新双楠的保利花园，南二环内的保利中心无不如此。

保利现象应该让

功利房地产模式反思

彭致远：保利现象其实应该让很多开发商反思。在大牛市时期，很多开发商都显得比较功利，没有选择性地拿地，没有预判性地规划产品，设计随心所欲，迎合投机者需求，有些产品完全就没有考虑区域不同、需求不同，规划也没有因地制宜。这种情况下，肯定只能"旺季热销，淡季跳楼"。其实，如果一个开发商在任何时候都从房地产本身的产品价值规律出发，其产品的市场适应能力，肯定要强得多。因为楼市越低迷，购房者就越会注重于选择自己最需要的产品置业。比如，保利地产几个楼盘所在的区域，也不是没有竞争，但销售状况却天壤之别。

这一点保利地产显示出成熟的判断力，比如领事馆地块，这个位置就应该建城市综合体和投资型物业，因为这里本来就是成都最具有投资价值的区域。

廖建华：彭总的观点很对。我举个例子，保利地产拿到金香槟地块时，代理公司从销售盈利角度，曾建议开发商规划小套一这种快销品，但保利地产坚决否定，最终规划了套二、套三的中高端居家产品，事实证明保利地产确实对每个区域都有自己独到的阅读能力。

侯红权：我只能说，很多进入成都市场多年的开发商，其实并没有读懂城市市场需求，保利地产进入以后，做的很多事情，都是在迎合居住需求和城市需求，而不仅仅是功利性地迎合短期投机性需求。正是基于这种理念，保利地产在拿地时非常苛刻，并建立了自己成熟的规划、设计、产品、景观全体系。我相信，这种成熟理念下的产品，无论是在旺季，还是淡季，都有其稳定的市场需求。

这是不少只顾眼前、不顾长远的功利房企不得不思考的问题。

话题背景

4月15日新政之后，成都楼市的月成交量，从4000套左右，持续下降，至上月底，下跌至700套以下的阶段性低点。成都绝大多数楼盘都面临较大成交压力。而房地产市场如何发展，各方观点仍然各执一词。

在这种市场氛围下，以保利地产为代表的少数开发商，却取得了相对不俗的销售成绩。据本报记者从保利地产了解的数据显示，保利花园、保利金香槟、保利·心语花园5月30日三盘齐开，均取得当天销售超过八成的成绩，保利金香槟当日推出房源全部认购，6月20日，保利中心开盘，推出648套房源，当天销售超过500套。

保利地产过去一个月在成都市场的表现，已在业界和市场引起广泛关注。不少开发商都在思考，保利地产为何能在相同市场环境下，取得截然不同的成绩。本期楼市会客厅邀请在成都市场活跃的几大房地产中介机构老总，针对保利热销现象，探寻淡季楼市下，是否存在企业生存的价值密码，同时为购房者在低迷楼市下置业提供参考。