千亿热钱从住宅向商铺转移 专家:不适合短暂炒作

　　一个业内流传甚广的预言正在逐渐加强:“21世纪前十年,是属于住宅地产的十年,此后商业地产将迎来十年黄金发展期”、“中国住宅地产开发的黄金期已经过去,而蛰伏已久的商业地产,正在迸发出蓬勃生机”。近日在成都举办的2010成都·中国商业地产圆桌会议上,不少业界专家认为是宏观调控新政导致市场需求从住宅向商铺“呼叫转移”所致。在住宅遭遇房贷新政的风吹浪打之时,此前一直不温不火,信贷及限购政策都未涉及的商业地产走上前台,开始受到众人的追捧成为地产投资的“最佳避风港”。各地反馈信息显示,新政出台后咨询商业地产的投资客数量大增,与此同时,部分开发商也顺势而为,将旗下原本用做长线收租的商铺和盘托出,迎接这股新兴的投资热潮。

　　3月,全国70个大中城市房价再创新高,呈现量价齐涨的局面,并向二三线城市传导和蔓延。飞涨的房价,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,面对这种形势,中央政府及时出台了新的房地产调控措施。4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,此次新政的关键指向是住宅市场,目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价;新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款,但对商业地产并没有明确做出同样的限制。住宅市场的投资受到抑制,销售价格及成交量明显下降,北京、上海等一线城市,5月份的商品房签约量较4月份均出现70%以上的巨大降幅。有业内统计,超过千亿元的投资客的热钱已经离开了住宅的炒卖市场。

　　从高力国际2010年一季度市场研究报告可以看到,各地商业地产的市场表现确实可圈可点,大有“回暖”之势:在住宅遭遇房贷新政的风吹浪打之时,此前一直不温不火,信贷及限购政策都未涉及的商业地产走上前台,开始受到众人的追捧成为地产投资的“最佳避风港”。各地反馈信息显示,新政出台后咨询商业地产的投资客数量大增,与此同时,部分开发商也顺势而为,将旗下原本用做长线收租的商铺和盘托出,迎接这股新兴的投资热潮。数据显示,4、5两个月广州商铺供应量达到了10.2万平方米,环比增幅高达2.45倍,而这一数据正在随着市场的发展进一步增大。高力国际助理董事李荣丽表示,虽然系列调控新政中只字未提商业地产,并不能乐观地认为商业地产不在调控范畴内。在实际的市场反映来看,虽然2010年一季度商业地产市场数据显示回暖明显,但无疑得益于宏观经济的回暖以及市场信心的加强,是一种正常性的回暖,并非因新政调控直接造成。

　　豪门争霸每周上亿资金涌入成都市场

　　因4月楼市新政对二套房的首付比例提高到50%,与商业地产持平,不少投资者纷纷转向,把目光投向了商业地产领域,商业地产成为房地产市场的“香饽饽”。和国内其他城市一样,在新政出台两个月内,成都商业地产成为投资热门,众多资金流向了商业地产,成为近段时间房地产资金流向的密集区。据四川中原地产相关人士介绍,新政出台后,成都的商业地产连续升温,成交量和成交金额都连续创造成都商业地产的历史新高;最近连续几周,每周都有几亿资金涌向商业地产。

　　住宅市场遇冷,商业地产却在不断升温,这让以住宅市场为主的地产商的神经受到极大刺激。与住宅市场的一次性收益不同,商业地产具有长期收益的效果, 尽管40、50年的使用权限相对普通住宅短,但它的增值效应可以忽略少几十年使用权。

　　另外,商业地产本身物业会随着经济的发展、交通的完善逐渐增值,而商业流通经营也可以给开发商带来丰厚的利润,同时,商业运营和房地产开发本身还对开发商的品牌是一个巨大的宣传。因此,万科、保利这些以住宅市场为主的地产大鳄毫不犹豫地把头转向商业地产领域,以期在火爆的商业地产市场分一杯羹。据记者了解,成都目前在建的大型商业综合体项目多达48个,大多数体量都是10万平方米以上,从明年开始陆续完工。“就目前成都在建商业的体量和规模来看,在全国大城市中都是少有的,呈现出‘又多又大’两大特点。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示,种种迹象表明,今年成都已开始进入“购物中心时代”。在国际城南,仅大源和站南两大组团内,就聚集了22个城市综合体,其中超过两百亩的城市综合体项目就达到了5个。