房地产信托受严格限制 地产商募资法宝或失灵

　　房地产商企图通过信托渠道募集资金的做法也许将被打上“禁行”标志,在房地产信托火爆了近半年之后,监管层或将对房地产信托采取更为严厉的限制措施。

　　“6月初,监管部门召集了10多家信托公司开会,主要内容就是要求这10多家业务规模居前的信托公司主动压缩业务规模,尤其是对房地产信托业务和银信合作业务进行压缩。”某知情人士向本报记者透露。这位人士告诉记者,参与此次会议的10多家信托都是今年以来信托业务规模居于前列的信托公司,其中包括中信、中融、中海等“中”字头信托公司。

　　“根据监管部门此次会议的精神,以后对信托公司的管理要参照银行资本金的管理方式。”上述人士告诉记者,即信托公司在发放信托贷款时要参照其自身资本金规模,按照资本金的相应比例从事信托贷款业务。“根据监管部门的分类,包括股权类的房地产信托业务都将被视为贷款,受资本金管理的限制。”上述规定对于今年以来火爆的房地产信托业务无疑是当头一棒。

　　从2009年底开始,由于政府对房地产行业进行调整,银行出于风险考虑,对房地产行业贷款采取了谨慎的态度,很多房地产开发商从银行获取贷款的难度明显加大,因此不少房地产企业都将信托视为募集资金的重要手段之一。包括万科(000002,股吧)、保利地产(600048,股吧)、浙江绿城这样的知名大型房企也纷纷借助信托平台融资,房地产信托一时之间呈火爆发行的态势。

　　对于房地产信托业务的火爆,监管部门早有警觉,2010年2月11日,中国银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,该文件除明确停止执行之前公布的25号文中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定外,增加了关于结构化房地产集合资金信托计划的资金配比要求以及对土地储备贷款的限制。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　尤为严厉的是,该文件规定了“实质重于形式”的监管原则,以“杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为”。该原则给予了监管部门极大的自由裁量权,对信托公司的方案设计和风险控制能力也提出了更高的要求。

　　除上述文件之外,各地银监局也曾公布过相关风险提示,提示房地产信托业务的风险,但这些并没有浇熄房地产信托火爆的发行势头。就在最近的一周,房地产信托仍呈活跃趋势,据用益信托工作室统计,6月17日-6月27日,共有19家信托公司31款集合资金信托计划产品发行,从信托资金投向来看,其中有14款运用于房地产领域。房地产信托的火爆原因有三:首先房企筹钱积极性高。其次,收益率高(年化收益率普遍在8%-10%)投资者认购踊跃。第三,信托公司也可以从中取得不菲的收益。

　　“6月初的这次会议对我们影响是巨大的,目前我们公司已经停止了发行新的房地产信托计划。”上海某大型信托公司人士告诉记者,这家公司今年以来房地产信托计划累计发行已超过1000亿元的规模,因此受到了监管部门的重点“关照”。“今年业务下滑是必然的了,如果寻找不到新的出路,至少会下降40%。”据了解,对其他几家超过千亿规模的信托公司,监管部门也都进行了限制。