楼市调控立竿终于见影 地产股三季度或反弹

　　“你不买,我还不卖呢!”在本周举办的北京夏季房展会上,开发商死咬着价格不松口。可是购房者却迟迟不愿出手,本次房展会门票从10元降到2元,参观者依然寥寥。与此相应的是,杀跌已久的房地产股,特别是二线的地产股本周试探性反弹但以失败收场。

　　调控立“竿”终于见“影”

　　“新国十条”给发烧的楼市迎头泼了一盆冷水,5月各地紧锣密鼓出台的细则继续对高房价施压。在高压态势下,5月国房景气指数回落至105.07,较4月份降低0.59个点,在3月份触顶后已经连续2个月呈现回落态势(见附图)。5月另外两个重要的数据也表明调控已经初见成效,5月商品房销售面积环比下降15.8%;全国70个大中城市房屋销售价格环比4月份缩小0.4个百分点。　　

　　不仅如此,今年1~5月新开工面积同比增长扩大至72.4%,销售面积同比增长下滑至22.5%,两者“剪刀差”变大,意味着未来开发商去库存化的压力逐渐增大。据方正证券测算,在建面积的消化周期已上升至3年,高于2000~2009年的平均消化周期2.55年,仅次于2008年行业不景气时的3.42年。随着去库存化到来,开发商由于资金紧张将放慢拿地节奏,6月以来各地土地出让频繁遭遇流拍,即使成交,也是以底价或微超底价成交。

　　大型房企奏响降价前曲

　　“现在这边二手房降幅不超过15%,但是很多这个区域的新盘没听说有降价。”北京南四环链家地产工作人员对本刊称。而记者走访一些新盘发现中介所言非虚,在北京南三环外的新盘石榴派、7克拉等楼盘没有降价也没有大幅优惠。市场分析人士称,现在很多房企还在观望,寄希望于政府重新依赖房地产,而去年销售的火爆以及再融资则为这种希望给予了资金支持。41家已公布中期业绩预告的地产企业中,明确表示业绩增长的便有25家。

　　不过继恒大地产之后,近日一线房地产企业开始“喊降”。6月10日,绿地宣布在全国41个城市的100个楼盘进行优惠促销。而此前以高周转率获取高ROE的万科在深圳、北京、成都等地的楼盘也传出降价声。“考虑到现有楼盘较少以及已购房者的情绪,公司对尾盘没有降价促销计划。7月份后将有新盘集中入市,定价可能会比以前的同类楼盘更趋于理性。在此期间,公司会小幅降价测试市场反应。”金地集团证券部对本刊说。而首开股份等则表示根据开盘时的市场情况再定营销策略。

　　光大证券测算认为,今年销售额如下滑超过35%,房地产企业年底将面临短期负债偿付压力。如果增值税加强清缴,可能对部分房地产企业的现金流造成进一步压力。交银国际分析师何志忠认为,“预期降价促销的压力将在下半年逐渐浮现,部分开发商有机会于第三季度公布调低全年销售目标。”一些大型房地产企业的降价行动似乎已经成为降价风暴来临的前奏。

　　楼市将启动深度盘整

　　房地产调控会依次出现政策底、成交量底、价格底。现在政策底初现,成交量底正在形成,而价格底还需数月才能到来。东方证券分析师杨国华向本刊表示,“房价或是从一线城市开始下滑,蔓延到二三线城市,或是从郊区盘蔓延到市区核心地带楼盘,或是从有资源支撑的楼盘到缺乏资源支撑的楼盘。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日撰文指出,在现有流动性和信贷投资规模下,今年8月份后平均房价将出现一定幅度下跌,在投机性需求占比较大的城市,不排除恐慌性下跌的可能,最终可能要到大幅下跌之后缩量盘整一段时间才会见底。

　　“猪不会飞到天上”,目前,板块指数自“新国十条”以来已经跌了近20%。不过光大证券分析称,“地产股股价相对于调整后净现值折让35%,估值已进入有投资价值的区间。从PB、PE及相对沪深300的PE、PB来看,估值已接近2008年底部。”券商分析师们认为,房地产板块有望在三季度迎来适度反弹。不过目前房地产政策尚未明朗,股价随之也会有反复,试探性地左侧交易时也要格外谨慎,反转则要等到政策明朗或成交量等催化剂出现。