年中经济观察:中国房地产市场面临全面调整

　　6月22日电国家发改委21日发布的监测报告称,从5月份的房价走势看,4月中旬出台的调控政策成效显现,全国大中城市房价涨势趋缓,部分一线城市新建住房价格出现回落,预计后期房价将稳中趋降。据国家发改委对全国36个大中城市监测,5月份全国房价涨幅回落。

　　今年上半年,中央重拳出手调控楼市,力度之大近年罕见。时至2010年年中,在严厉的房地产调控下,北京、上海、杭州等地成交量全线下挫,个别楼盘“零成交”,部分楼盘价格也出现松动,但市场观望气氛仍在加剧。业内人士预计,今年下半年,内地楼市有望步入艰难的全面调整阶段,房价将有明显下降。

　　在内地经济刺激政策的带动下,2009年,中国房地产市场迅速升温,全年商品房销售面积、销售额,均创1998年住房市场化改革以来最高水平,北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。

　　中国社科院发布的《2010年经济蓝皮书》称,“目前房价收入比超出合理承受范围,85%的家庭无力买房。”房价过高、上涨过快,已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题,也带来了严重的社会和政治问题。

　　为遏制部分城市房价的过快上涨,政府频频出手调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、“国四条”、土地出让金比例调高至50%、“国十一条”等楼市降温措施后。今年4月中央疾风骤雨出台一系列房地产调控政策后,北京、青岛、上海、广州等地政策实施细则也相继出台,对市场的影响也逐步显现。

　　国家统计局公布的数据显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,尽管同比涨幅仍然较大,但环比涨幅比4月缩小1.2个百分点,房价企稳回落的趋势明显。

　　根据一份非官方的统计数据,5月份,一线城市成交量减少一半,30个主要城市成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至历史最低水平。

　　受政策影响,从4月中旬开始,杭州推出的30个左右新盘中,目前零成交楼盘已达7个。6月上旬,北京在售的235个普通商品住宅项目中,147个楼盘出现零成交。同期,上海有36个豪宅楼盘出现零成交。

　　随着调控政策的不断深入,开发商资金压力不断加大,从6月中旬开始,一些开发商通过打折促销、无理由退房等手段已在或明或暗的降价。

　　今年下半年,随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加,以及保障房建设力度的不断加大,房价有望回调。如果市场博弈能够迅速摆脱目前的胶着状态,最快价格可能在三季度见底,如果市场继续陷于多方角力之中,房价探底有可能要等到年底。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,今年楼市,仍存在供应总量和保障性住房不足,以及流动性过剩和收入差距过大的问题。今年的房地产新政,在遏制不合理需求同时,加大了土地和保障性住房的供应力度。到2011年,新政效应有望完全释放,投资性购房将明显收敛。由于居民的自住性需求仍然旺盛,在供应量增加的情况下,市场结构会逐渐趋于合理,楼市也将重归稳定。