首开加快周转快速推盘 寻求商业地产新突破

　　自4月份以来,各项地产调控政策连续出台,一线城市成交量大幅下滑,楼市陷入持续观望的气氛中,使得不少楼盘的销售受到了直接打击。除了土地储备外,一季度末首开股份持有的货币资金高达151.24亿元,较2009年年末增长了26.35%,资金额仅次于行业龙头万科。

　　在经历了楼市的跌宕起伏后,首开股份(600376)董秘王怡表示,公司正在逐步调整经营策略,加大产品的周转速度,有效控制财务风险。在巩固住宅业务的同时,公司将探索进军商业地产开发领域。公司在“2009年上市公司金牛百强奖”的评选中,位列上市公司成长性榜单次席。

　　进入结算高峰期

　　2009年首开股份实现净利润9.32亿元,同比增长63.25%;每股收益0.95元,加权平均净资产收益率14.31%。在今年一季报中,除了转让望京b15地块获得的收益外,公司的结算资源大幅增加,实现净利润4.55亿元,同比增长498.1%,已经接近去年全年净利润的一半。一季度公司的预收账款为51.08亿元,同比增长25.63%,基本锁定未来利润。

　　在不断开发新项目的同时,公司在售项目陆续进入结算期。与以往不同的是,从今年开始,国风上观、常青藤、首城国际等毛利率较高的项目开始进入结算,公司的毛利率水平将得到提高。

　　根据规划,公司计划在2010年实现新开工223万平方米、竣工115万平方米、销售面积95万平方米。其中,北京地区重点项目计划竣工面积92.77万平方米,计划销售签约面积67.6万平方米。

　　自4月份以来,各项地产调控政策连续出台,一线城市成交量大幅下滑,楼市陷入持续观望的气氛中,使得不少楼盘的销售受到了直接打击。

　　“公司业务主要集中在北京地区,部分楼盘的销售确实受到了政策影响。”首开股份董秘王怡在接受中国证券报记者专访时直言,由于市场情况已经发生转变,公司想要完成年初制定的计划,就要采取顺应市场的措施和灵活的定价策略。“关键还是要加快周转速度。根据各个项目的具体情况,采取灵活而有针对性的促销策略,把控好销售节奏和资金回笼,强化销售力度,快速推盘。”

　　随着楼市成交陷入僵局,房价何时调整已经成为市场关注的焦点。2010年6月4日,位于东五环管庄的首开东都汇正式开盘,项目报价19800元/平方米,不仅低于市场预期,也低于周边新开盘项目的均价。

　　王怡认为,从政策出台到房价出现调整需要一定时间的积累,而目前仍然处于观望期。他明确表示,按照原来的售价销售已然不现实。公司正在制定相应的销售策略,在保持一定利润的基础上顺应市场、加快出货量和周转速度。

　　在京土地储备保持领先

　　首开股份在北京成熟区域或核心地段拥有大量土地储备。2009年,公司新增项目储备占地面积共169.5万平方米,规划建筑面积共289.97万平方米。其中京内占地面积17.3万平方米,规划建筑面积36.97万平方米。有关统计显示,目前公司项目未结算面积合计1003.5万平方米,权益未结算面积816.7万平方米。其中,京内项目未结算面积434万平方米,权益未结算面积358万平方米。

　　公司有关人士表示,按照目前的开发节奏,如果每年的新开工保持在200万平方米水平,公司的土地储备足够维持四年的开发需求。如果从利润的结算来看,时间会更长,未来三到四年内都是销售的高峰期。

　　业内人士分析,低廉的土地成本已经成为公司的主要优势。这些地块无论是转让还是开发销售,都有显著的获利空间。

　　在房地产新政出台后,土地出让方式和结构发生了重大变化,招标方式开始成为热点城市主流。

　　“为了保持持续发展,公司在今年还将继续增加土地储备。借助国资背景,抓住拿地方式变化和保障房土地供应增加的机会,在国资地产资源整合和北京新城开发中获取项目资源。”王怡表示,在以北京地区为主的基础上,公司还将加大投资具有发展潜力的二三线城市,争取把从拿地到开工的周期缩短在8个月左右。

　　除了土地储备外,一季度末首开股份持有的货币资金高达151.24亿元,较2009年年末增长了26.35%,资金额仅次于行业龙头万科。

　　公司有关人士表示,目前资金量比较宽裕,身处地产调整时期的安全系数较高。2009年公司通过定向增发,已经打通了资本市场的融资通道。同时,公司也灵活地利用房地产信托、房地产基金以及贷款等多种金融工具,充实现金实力。

　　寻求商业地产新突破

　　随着地产业进入调整期,不少开发商开始借机转型,由单一依靠住宅开发的模式逐步向“住宅+商业”转变。

　　据了解,首开股份正在以大型居住社区的配套商业为突破口,探索进入城市综合体和旅游度假物业等商业地产的开发业务领域。在自行开发的基础上,有选择地增加持有型物业资产,使持有型物业经营成为房地产开发业务的有力支撑和风险保障。

　　“公司在多年住宅开发的基础上,一直有进军商业地产的打算。今年计划取得一些实质性进展。”王怡表示,目前公司已有部分商业地产资源,但近年新增部分较少。未来公司计划寻求有经验的合作伙伴,发展城市综合体或者核心位置的商业。