开发商一句话打碎买房人美梦:哥就是耗着不降

　　“都说南京房价降了不少，可你告诉我，到底哪家楼盘降到我买得起了呢？”自打上个月起，南京市民李小姐每逢周末就到处看盘，可算来算去，发现还是买不起，光是“二套房首付50%”这道坎就把自己给困住了。

　　记者昨天在采访中发现，“依然买不起”或“期待降一降”成了绝大多数买房人的一致心态。那么，南京的房价到底降到什么价位，才能让开发商与买房人双方都能接受呢？这话说来简单，做起来可就难了：买房人希望越低越好，恨不能回到五年前；而开发商当然说“不”，“降几个点都肉痛”，一位业内人士笑着告诉记者。

　　昨天，记者采访了部分购房者，对于河西、江宁与江北等地的心理价位，他们有自己的标准。那么，买房人的“美好愿望”真的能实现吗？看看开发商的回应吧——

　　河西

　　买房人：我盼着降到1万2

　　开发商：1万2是成本

　　李小姐2003年和老公在南湖买了一套二手房，当时的价格只有每平方米3000元。去年小宝宝降生后，50平方米不到的小家显得拥挤了不少，加上夫妻俩的单位都要搬到河西新城，李小姐就动起了在奥体买房的念头。

　　“都说房价降了，可我们还是根本买不起！这就好比一个胖人减肥，减了几斤不假，可因为基数太大，你根本看不出来多少。”转了很多家楼盘，李小姐信心再次遭受打击。

　　她跟记者算了笔账：新政前， 河西单价都在2万以上，多数楼盘均价为每平方米2.2万左右，一套100平方米的房子总价220万。当时的贷款政策可以做到首付三成，也就是66万。对于他们来说，这是一笔巨款，根本拿不出； 新政后， 河西房价稍有回落，可价位依然保持在每平方米1.6万到1.8万之间。同样是100平方米的房子，总价为170万左右，首付提高到五成的话，要一次性拿出来85万——与新政前相比，更买不起房子了。

　　“不可否认，房价确实降了点，可贷款也更严了，让我们这些改善型购房的反而不敢出手。”李小姐说，她希望房价能够再降两成以上，从现在1.6万的价位降到1.2万，就差不多到了该出手的时候了。“当然，我也知道这只是假设，能否达成心愿只有祈祷了。”

　　那么，李小姐的愿望能否实现呢？我们就以即将开盘的“保利”为例，来解析一下吧——

　　去年9月份，南京国土局推出了一幅 河西地块，面积将近10万平方米，容积率2.2，拍卖底价8.5亿元。经过150轮竞拍，首次进军南京的地产大鳄保利地产以15.92亿拿下，每平方米7553元的楼面地价创下河西地区新的“地王”记录。

　　在拿地仅仅九个月之后，这家楼盘就准备上市销售了，速度之快令人惊叹。通常，如此规模的地块从拿地到上市，需要一年半到两年的时间。据了解，该项目将在本月底推出首批高层房源，户型面积在140平方米到320平方米左右，全部毛坯交付，业内预测其房价将在15000元到18000元左右。

　　“7553元的土地成本，如果开出1.5万的价位，开发商的利润有点薄了。”一位长期关注房地产市场的业内人士表示，以过去的经验来看，土地成本一般占房价的比例为30%左右，一家楼盘如果达到50%甚至更高，就表明开发商在“放血”了。

　　再来算一笔细账，每平方米7553元的土地成本，加上2500元左右的建安成本，还有2000元到3000元左右的税费、营销等等杂七杂八的费用，仅成本一项就在1.2万到1.3万上下，再加上合理的利润空间，房价卖到1.5万基本上接近“底线”了。

　　业内人士表示，由于去年 河西的地价一路飞涨，土地成本从每平方米4000元飙升到了8000元以上，不少楼盘都出现了“面粉贵过面包”的现象，要开发商牺牲利润卖房几无可能。因此，李小姐希望 河西毛坯价回落到1.2万元，恐怕很难实现。

　　每平方米7553元的土地成本，加上2500元左右的建安成本，还有2000元到3000元左右的税费、营销，仅成本一项就在1.2万到1.3万上下。