京沪楼价下行拐点仍未到 开发商资金链面临大考

　17日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布1-5月份北京市房地产运行情况。数据显示,1至5月,四环至五环的商品住宅期房均价比前4个月下降944元/平方米,为今年以来首次下降；六环外商品住宅期房均价也下降228元/平方米,为去年10月份以来首降；而二手房价格环比降1.6%。

近日,一房地产研究机构的调研数据出笼,在对京沪穗共300个楼盘的价格进行了追踪调查,发现6月份楼价下跌的有92个,跟5月相比增加了1.5倍。价格上涨的楼盘为71个,比上月减少48%。一线城市楼价的上涨势头得到遏制。

而在2010年6月9日,来自国家统计局公布的1-5月全国房地产市场运行情况显示:2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点,这也是14个月以来涨幅首次回落。

此番激进的房地产调控政策终于在6月看到成果。不过,即便大多数开放商已经放下架子开始试探性降价,由于政策前景并不明朗,专家表示房地产的拐点仍未到来。

一线城市实质性下降

国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示,5月新建住宅销售价格同比上涨15.1%,环比亦上涨0.4%,但涨幅均在缩小。中国指数研究院和北京市房地产交易管理网的统计数据则显示,北京与上海两地新建住宅5月交易量环比有接近50%的降幅,均价环比跌幅亦高达10%-20%。

进入6月,降价的势头则更为猛烈。本月上旬,北京某房产研究机构再发布对北京100个楼盘新政满60天的价格调查,显示有42个楼盘出现降价。其中1个楼盘降幅在20%以上,9个降幅在10%-20%之间,21个降幅在1%-10%之间。还有18个项目继续涨价,最高涨幅达15%。对比两次调查结果可以发现,一个月内,北京的降价楼盘增加了5倍,涨价的项目则减少了70%。

其中,在42个降价楼盘中,降幅最高的是新天际SPACE+,项目位于之前价格一直猛涨的朝青板块(东五环外)。该项目4月初的报价为25000元/平方米,5月中旬为27000元/平方米,而当前三房的报价为21000元/平方米、两房为23000元/平方米,单价整整下调了6000元,降幅达22%。

而在一线城市,已经有越来越多的企业开始加入降价的队伍。上海本地房企绿地集团宣布,在全国41个城市共100多个项目,开展“优惠月”减价活动,均价降约两成。绿地位于上海松江的蔷薇九里项目,降幅约为18%；位于上海宝山的公园壹品项目,直降约3000元/平方米。

上周,华远地产董事长任志强在其博客中透露,自己在中城联盟内部建议,房企“响应政府调控政策的号召倡议,在房价上涨过快、房价过高的城市适度控制房价”。任志强认为,万科约占全国2%的销售量,如果带头降价,将对房价的指数、市场及政策产生影响。

开发商资金链面临大考

地产商试探性的降价,显然是感受到资金链上的巨大压力。

6月15日,银监会公布了《中国银行业监督管理委员会2009年报》重申,加强土地储备贷款管理,严控房地产开发贷款风险敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。

和银行贷款具有同等重要地位的信托贷款也被收紧,要求房地产开发项目必须“四证”齐全,开发商或其控股股东具备二级资质,项目资本金达到国家最低比例,不得以信托资金发放土地储备贷款。

除了银行贷款,另一道融资大门也正在关闭。中国证监会有关部门负责人表示,根据房地产企业的特殊产业特点和国家产业政策要求,证监会加强对房地产企业融资行为的监管,对于涉及房地产业务的企业,上市、再融资和资产重组均要严格审核。

世贸股份是最近一家公布撤销公司2009年通过的《公司非公开发行股票方案》的上市公司。截至目前,金地集团、北京城建、华发股份、保利地产等8家今年以来公布增发预案的企业,股份已全部跌破拟增发价格,近期要成功完成增发融资的难度较大。

而根据中国房地产指数研究院针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示,这21家企业去年一季度时有13家的经营性现金流为正,而今年一季度锐减至3家,其余18家均为负值。分析师认为,这表明开发商正遇到“入不敷出”的尴尬。

下半年降价促销将更普遍

6月6日,清华大学经济管理学院教授、中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵在公开场合表示,抑制房价过快上涨的政策还会持续,但是房价不会巨幅下降。

　李稻葵还表示,“房价最多下降20%,只要控制住不再疯涨的话,在我看来政策的目标就达到了,也就缓解了社会矛盾。”

由于这轮房地产调控并无一个明确的目标,因此调控何时收手以及房地产何时迎来拐点,争议巨大。但是,不少专家认为,拐点仍未到来。

上海易居房地产研究院综合研究部杨红旭表示,从开发商资金面来看,1-4月,房地产开发企业本年资金来源21603亿元,同比增长59.9%,增幅较1-3月减少1.5个百分点。在国家信贷有所收缩,严防房地产贷款风险,以及抑制投资投机性购房需求情况下,开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1-2月,接下来增幅将持续收窄,开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面,开发商降价促销现象将越来越普遍。

杨还分析,房地产宏观调控会不会有更新更大的举措,需要看三季度后整个宏观经济的恢复状况。如果宏观经济恢复态势良好,全年目标能够有效实现,则房产调控的力度有可能会进一步加大,以抑制房产泡沫。（胡剑龙）

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前5月广东商品房销售增幅

回落43.3个百分点

南方日报讯广东省统计局昨天公布的最新统计资料表明:2010年前5月广东房地产开发投资保持快速增长的势头,但受国家房地产市场调控政策的影响,商品房市场观望情绪浓厚,销售面积和销售额增速明显回落。

房地产开发投资保持快速增长。1-5月房地产开发投资完成1147.57亿元,同比增长32.2%,比1-4月提高1.7个百分点；其中土地购置费157.74亿元,增长86.3%,增幅比上年同期提高137.3个百分点,拉动开发投资增长8.4个百分点。

随着国家楼市新政的逐步推开,定金及预收款和个人按揭贷款增幅放缓。1-5月,房地产开发企业本年到位资金2261.00亿元,同比增长28.1%,比1-4月低3.2个百分点。

土地购置面积下降,新开工面积大幅增长。1-5月,房地产开发企业土地购置面积500.35万平方米,同比下降20.8%；商品房屋施工面积22887.76万平方米,增长21.5%,其中新开工面积3732.27万平方米,增长159.6%。

随着地产调控政策的出台,市场观望情绪浓厚,商品房销售高位回落。1-5月商品房销售面积2278.93万平方米,同比增长3.8%,增幅比上年同期回落43.3个百分点,比今年一季度回落10.2个百分点；商品房销售额1675.27亿元,增长25%,增幅比上年同期回落27.5个百分点,比今年一季度回落11.0个百分点。其中广州市商品房销售面积和销售额为394.67万平方米和435.29亿元,分别增长1.0%和36.3%；深圳市商品房销售面积181.57万平方米,大幅下降47.2%,商品房销售额328.69亿元,下降18.3%。东翼、西翼和山区商品房销售面积增长13.6%、59.7%和20.2%,珠三角地区商品房销售面积下降1.6%。

(作者：邓红辉粤统)