保利巨资转战二三线城市 现金流压力加大

　　现金流压力加大,负债率上升

　　6月11日,保利地产(600048.SH)的一纸公告,再次引起各界关注。公告宣布保利在今年5月份新增5个项目,分别在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地,5个项目土地成交价合计超过55亿元。

　　今年3月公布定向增发7亿股融资96亿元的保利地产,且调低上海楼盘售价,在成都、南昌置地,显示保利地产开始把目光转向二三线城市。

　　房产调控加速保利转向

　　近几个月来,受新“国十条”、“京十二条”及其他一系列针对房地产的调控政策影响,加之关于房地产税、物业税的讨论之声不绝于耳,房地产市场开始了一路低迷。

　　有数据显示,5月份,全国商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%;全国商品房销售额3335亿元,比4月减少1113亿元,下降25.0%。

　　“至于成交额,那就不用看了,基本上所有的城市都在下跌,有的城市成交量跌幅甚至超过50%,尤其是一线城市,下跌幅度更大。”银河证券分析师丁文如是告诉《华夏时报》记者。

　　保利证券事务部人士对本报记者表示:“目前一线城市中心地区抗跌性还是比较强的,郊区地区跌幅相对较大,调控效果也更明显。具体销售情况我们也正在观察。对于二、三城市,企业拿地主要还是看这些城市是不是有地块推出,作为企业是不是能拿到。”

　　尽管今年3月份,国家重磅推出“78家央企退出令”,除去这78家央企,还有16家金融危机后的地产大鳄蓄势待发。

　　正是在这种形势下,保利地产今年加大力度转向二三线城市。今年上半年,保利更是一口气新增将近20块地皮,其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。依据公司公告,公司5月份获取的土地成本与此前的土地市场价格相比大幅下降,增值性强。

　　“当前房产调控直指一线城市,一线城市房市走弱,且拿地竞争激烈。在一线城市拿地中,又以央企拿地最为坚决,一方面是央企不计成本地拿地,另一方面是由于高地价高成本造成的盈利空间缩水,公司策略调整方向转战二三线城市是必然选择。”中邮证券分析师程毅敏告诉记者。

　　除去二三线城市的土地成本较低,另一不具名分析师还表示:“因为二三线市场发展相对平稳,投机性和投资性购房相对较少,自住需求较大,在国家出台多项政策严厉打击投资和投机购房的前提下,此种做法收益更明显也更保险。因此,加大二三线城市的配置成了上市房企的必然选择。”

　　其实,不难发现,龙头地产进军二三线城市蓄谋已久。2009年,保利二三线城市销售收入首次超过一线城市,销售额中一线城市约占47%,二三线城市占53%。

　　现金流从何而来?

　　一边是商品房成交量的下滑、降价售楼,一边是新地的不断购置。于是,保利地产现金流充足与否被提到台面上。

　　程毅敏告诉记者:“地块储存是地产公司的核心竞争力,而在2008年金融危机之时,保利就有逆市二三线城市拿地的公司策略,并在2009年因为高销售面积、高单价,获利相当丰厚。有了这样的历史经验,加之尝到了逆市拿地的甜头,储备了不少现金。于是,也就有了你现在看到的保利在二三线城市频频出现的地王现象。”

　　面对现金储备压力,记者通过多家上市房企辗转了解到,由于2009年宽松的信贷政策,加之2009年全国商品房销售面积大幅度增长,极大提高了开发商的销售回笼速度,一些龙头房企现金流有明显改善。2009年,保利地产实现光营业收入就有229.87亿元,净利润达35.19亿元,新拓展项目38个。

　　但从2010年第一季报上看,保利地产账面金额138.7亿元,净负债率为65.59%,公司一季度末每股现金流为-0.39元,每股经营现金流为-4.27元。公司现金流动速度较快,负债率也在上升,现金压力开始凸显。

　　“我们每年每月甚至每日都有一个现金测算,拿地的资金肯定是在可控范围之内的。”上述保利证券事务部人士称。

　　“虽然最近房市没以前好,现金压力当然也有,但是因为我们2009年业绩还是很不错的,所以我们今年还是会按计划购置储备地块,而且目前也是按计划来的!”保利员工小陈告诉记者。

　　程毅敏补充道:“房地产市场采用预收账款制度,会加快现金流动,目前,保利呈现的还算是一个相对平衡的现金流状况,至于未来可能预期的状况,因为房地产市场的不确定性,我们目前还不能直接推断。”

　　“其实不管现金充足不充足,有能力置地的还是会加快置地的步伐的,”中投证券房地产行业首席分析师李少明告诉记者,“毕竟当前可开发的土地不多,所以大家一般都会抓住机会,一旦时机合适,自然不会错过置地的机会。”