马光远：房地产将告别暴利时代 将回归微利

　　最近一段时间来,房地产调控政策依旧紧锣密鼓:二套房“认房又认贷”的新标准正式出炉,国家发改委将房产税的推出列为今年重点工作,财政部要求加强土地增值税清算和预征等。与此同时,地方性的细则亦在进一步的施压。

　　政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想,全国一线城市的房地产市场出现了“量价齐跌”的态势。中国指数研究院的统计数据显示,一线城市5月成交量“腰斩”,在监测30个城市中,成交面积几乎全线下跌,总跌幅约44%,其中上海、广州和深圳三城市,已有楼盘价格下跌幅度接近15%。

　　

　事实上,这种“量价齐跌”的意义不仅预示着调控政策的短期见效,更可能意味着中国房地产市场将从此告别暴利时代,而进入平稳发展周期,理由有三:

　　首先,本次调控政策的基本目的不仅仅在于短期抑制高房价,更在于改变时下房地产投机、投资过剩,使房地产回归居住的基本需要。为此目的,除了一些短期政策外,更注重长效制度建设。比如,通过税收政策调节房地产的合理需求,通过供应结构的变化要求住房供应的70%为保障基本居住需求的小户型商品房和政策性住房。也就是说,从抑制投资、投机的角度而言,这是个将长期坚持的政策,也将成为中国房地产公共政策基本目标。

　　其二,鉴于中国当前的高房价最大推力在于过度消费和投机,而过高的房价又在一定程度上成为阻碍城镇化和中国发展的最大阻力,当房价脱离民众基本收入太过离谱,社会资源和国民财富将会被房地产所绑架。因此,中国经济的转型、城镇化的进程虽然都离不开房地产的发展,但绝对是拒绝高房价的,政府对此非常清楚。

　　其三,目前中国的人均居住面积已经超过了30平方米。按照房地产的发展规律,突破这个关口意味着房地产的高速增长期将会结束,房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能。围绕未来的住房需求,政府将在完善保障性住房供应的同时,撬动大量的二手房进入租赁市场,构建一个与民众收入和城镇化发展相适应的住房结构,这种合理的住房结构将在一定程度上杜绝过高房价的出现。

　　至此,我们基本可以判断,在未来一到两年,中国的高房价将随着供求基本面的均衡而告别暴利时代,房价在未来下降至少30%将成为定局。通过本轮的调整,以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑,将回归微利和居住功能。