投资房产先看年租金回报率 低于3%不要买房

　　在深圳，人们见面寒暄的问候语早已不是“吃了吗？”而是“买房了吗？”可见深圳投资买房之风盛行。这些年，深圳楼市传出了太多的致富神话，吸引了越来越多的人到楼市寻找暴富机会，导致楼市高烧不退，直到新政实施，这个已经过度投机的市场才开始慢慢回复理性。

　　房地产投资回报是不是真有传说中的那么高呢？投资楼市的高回报能否持续？你的房子真能住到70年吗？我们的投资回报这笔账到底该怎么算？

　　投资房产先看租金年回报率

　　据至祥置业集团总经理周纬介绍，个人投资房产一般有两种方式，一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益；另一种是以出租等方式获取房产投资租金收益和长期的增值收益。

　　目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：

　　租金年回报率=每月租金收益×12／购房总价

　　举例：投资者何先生购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元／平方米。何先生采用按揭贷款方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。

　　那么，这套小单位的年租金回报率=3000×12／420000=8．6％。

　　这种方法计算简便，对一次性付款情况分析较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

　　针对按揭购房，周纬建议可用以下的方式计算物业回报，公式为：

　　投资回报率=（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

　　以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率=（3000－2000）×12／130000=9．2％。

　　这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。从这个公式可以看出，如果是纯投资的话，按揭方式相比一次性付款个人投入更少，回报更高。虽然按揭要支付利息，如果按现有的基准利率5．94％，以等额还款的方式按揭，且在利率不变的情况下，这套房支出的利息是20．6万元，20年后供完这套房你付出的总款项是62．6万元，而20年的租金收益72万元，这时回报率大概为10％，如果算70年的租金收入252万元，回报率看起来会很高。但其实不能完全以此为准，因为在70年漫长的时间内有太多的不确定性，所以投资不能完全以这个数字作为参照。专业人士分析说，按揭方式多付了利息，但实际上是分20年支付，而且是租户替你付，所以作为投资还是这种方式的回报率较高。

　　另外长期投资，除了租金回报外还有物业的增值收益，如果10年后这套房子价值为60万元，那么回报率为增值部分＋租金收益／首期款＋10年按揭款，这样计算的结果为15％，但这没有考虑通货膨胀、货币贬值以及时间成本，也只是一个大概的投资回报。

　　爱房网专业人士介绍住宅投资回报如果在6％以上，视为可接受的回报率，8％以上可以说是比较丰厚的回报。但如果低于5％，房产的投资价值并不大，如果回报率低于3％，说明市场风险很大，这时不要考虑投资房地产。

　　资深理财规划师冯先生表示，前两年深圳楼价飞涨，但租金停滞不动，那时如果用这个公式计算一下你就会发现很多房子根本不值得买，因为价格已透支了未来若干年的增长空间。

　　专业人士还指出，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息、空房期等等。如果把所有需要考虑的因素都纳入其中，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就大概可以判断房子是否值得投资。如果还不放心，可将这个计算结果再打个9折，看是否在5％的安全边际以内，这样投资判断会更加理性。