部分地区房价逆市上涨 炒房客涌向二三线城市

“如果调控只是调下一线城市的房价，而二三线城市房价却涨了，将是调控最大的失败。”一位业内人士曾经袒露出这样的担忧。

被喻为史上最牛的调控措施之后，北京、上海等一线城市刚刚略现颓势，但是市场“新秀”随即登场。某地产中介相关负责人透露，目前全国已有超过30%的炒房客转向房价相对较低的二三线城市，武汉、沈阳、重庆、合肥等城市已成为炒房客争相抢占的市场。

无疑，房地产市场的热点已经火速从一线城市开始向二三线城市延伸。各大开发商纷纷入驻二三线城市，在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而一些二三线城市的成交依旧活跃，甚至房价一再逆市补涨。

二三线城市成“新秀”

从4月14日开始，一系列的房地产调控政策陆续出台，和上一轮调控仅仅相隔4个月。与上一轮调控的不温不火相比，新一轮房价调控似乎格外迅猛，从“新四条”到“国十条”，从住建部到国土部，短短几天各种调控“组合拳”频频出击，其具体措施更被认为是“精准打击”。故称史上最严厉的房地产调控。

组合拳出台之后，一线城市成交量锐减，来自北京房地产交易管理网的数据统计显示,5月北京二手房成交量为14501套,比4月下降58.5%。其中,住宅成交13545套,环比下降58.8%。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的数据还显示,5月上海二手房成交量为6777套,比4月的21831套大幅下降。

基于以上事实，再加上调控政策因素，摩根大通也调整了对中国经济的预期。6月8日，摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶表示，已调低了对今年地产股的盈利预期，北京、上海、深圳等一线城市房价下滑的程度可能在10%～30%左右。

但是地方楼市却是跑步前进。中国社会科学研究院结构金融研究室主任殷剑峰在接受中国商报记者采访时就曾经担忧，地方政府对中央的调控在执行方面打折扣或者换个花样玩牌，“因为现在地方财政都是土地财政，一方面要看政策的执行，一方面要看如何能够抑制土地资金。”

现实的情况是，二三线城市的房价和交易量正如洪水猛兽般在不断更新。

中国商报记者采访发现，离北京最近的河北省涿州市的房价依旧维持在六七千元的均价居高不下，大有“欲与北京试比高之势”。有意思的是，对比周边县市，甚至保定、石家庄等地的房价，仅仅是一个县级市的涿州，它的房价已经远远跑在前面。

再来看山西太原。虽然太原市商品住宅成交量呈现下降趋势，但多项数据表明，成交价格不降反升，颇有补演此前北京、上海等一线城市房价疯涨之势。据相关报道称，楼市新政出台后，截至6月上旬，太原楼市中仅有恒大地产推出被业内人士称作是“明降暗升”的八五折降价优惠，其余楼盘价格均不同程度上浮。

例如，今年1月27日才开工的太原绿地世纪城楼盘均价已由年初的每平方米5300元上升到当前的每平方米6000元。

而谈到南方沿海的福建二三线城市，房价则更是几近癫狂。“去年5月就听说福清城区当时每平方米房价猛涨到了4000元，时隔一年，福清城区的房价差不多翻了一番，快8000元了。”

据了解，不仅是福清，近两年来，晋江、长乐、南安等福建沿海一批经济较发达的县级城市房价急剧上涨。福建三盛地产集团总经理程璇在接受媒体采访时透露，2008年以来，三盛地产在南安市官桥镇分期开发名为“温泉新都”的房地产项目，该楼盘的销售均价最初每平方米1800元，至今已涨到5000多元。

其实，稍加观察不难发现，二三线城市楼市疯狂早在年初就有体现。

从市场方面来看，2010年2月份，一线城市成交量环比出现大幅下滑的同时，成交均价涨势趋缓，其中深圳一手房成交均价环比仅上涨0.4%，二手房价格还出现少许回调；而二线城市在商品房成交量环比下滑的同时，商品房成交均价普遍上涨，态势坚挺。相比一线城市，二线城市的“抗调控”能力更强。

另一个不得不谈的原因就是，地方相对一线城市而言，房价受到的政策压力较小，房地产行情也好于一线城市，像成都、合肥、太原等地楼市火热，大有“万元领导二线城市房价”之势。

严防地方楼市“大跃进”

摩根大通中国投资银行副主席龚方雄近日接受媒体采访时表示，二三线城市房地产投资开发快速升温，主要原因是新一轮房地产调控使一线城市土地供应进一步受限，贷款紧缩，房地产业门槛抬高，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。

另据中原地产统计，去年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达80%。今年以来，一些房地产开发的龙头企业更是加快了这一进程。今年一季度，万科地产新增开发的11个项目中，有8个编列在二三线城市；金地地产去年新增土地面积在二三线城市占81.9%，今年第一季度又在二三线城市补仓11%。

二三线城市楼市热俏，相关人士给出的答案还有，地方楼市正处于快速发展期，甚至部分地区刚刚开始大规模旧城改造，对各类政策的反应速度较慢。此外，2009年楼市热销态势延续、可操作性较强的地方调控政策未出台、投资炒房者比例小，因此地方楼市短期内不可能出现滞销状况。

而事实上，目前全国已有超过30%的炒房客转向房价相对较低的二三线城市，武汉、沈阳、重庆、合肥等城市已成为炒房客争相抢占的市场。

“地方GDP大部分要靠当地的房地产支撑，地方政府当然不会轻易放弃嘴边的肥肉。房地产应该是一个良性的产业，一个良性的房地产应该是有自建房、政府建房、个人建房、企业建房等共同构成的这么一个整体，而不是只有噬血的开发商构成整个行业。良性的房地产行业里，开发商的作用只是一小部分。”中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海在接受中国商报记者采访时表示。

更恶劣的是，本来房地产在我国就畸形，而在每次打压楼市的风暴中，地方政府还都“集体失语”，对于中央的政策也是能拖则拖，或者打折扣执行，肯定不会主动超过中央政策范围。从这次调控来看，已经出台细则的地方，在调控力度和操作性上基本都没有突破新“国十条”。

对此，福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，中小城市应适时建立房价预警机制，加强对新兴房地产市场的监管力度。国际居住用途的房价预警标准为每个家庭年收入的3至6倍。而中国却已“遥遥领先”，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价都超过了10倍。中小城市房价超过上限6，地方政府就应及时有效地综合采用信贷政策、税收政策等手段抑制虚高的房价，防患于未然，以免重蹈一线城市房价居高难下的覆辙。