二套房新规力压楼市回调 改善型需求也受牵制

　　第二套房认定标准出台,在精准打击投机性需求的同时,也不可避免地“误伤”了改善型需求。专家预测,新政策的出台,有可能成为楼市回调之肇始,回调幅度可能达到20%~30%。

　　第二套房认定标准出台,受影响的不仅仅只是投资性需求。据悉,住房和城乡建设部于近日在其网站上公布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(以下简称《通知》),《通知》指出,各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭成员名下,包括借款人、配偶及未成年子女,实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　第二套房认定标准即“认房又认贷”,被广泛认为是有史以来最为严格的认定标准。业内人士表示,这对投资性需求将会起到极大的抑制作用。但由于该认定标准采用双重认定标准,也在一定程度上会对改善型需求产生不利。

　　新标准正式出台

　　新的第二套房认定标准出台。新标准明确二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的做法,极为严厉。

　　《通知》规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时,购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

　　《通知》明确,三种情况将被认定“二套房”,并执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　新标准明显有别于旧的认定方式。据悉,在“新国十条”房贷新政出台前,二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”。新标准有别于此,除了贷款这个因素之外,还会重点考察房产套数。凡是拥有多套住房,即使之前从未申请过按揭贷款,也不符合首套房标准。

　　投机性需求将被逼出

　　“受新标准影响最大的莫过于投机性需求,将被彻底赶出市场。”在谈到新政的影响时,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授做出上述表述。

　　在专家看来,新标准的指向十分明显,即房地产按揭贷款只支持自住房的资金需求,而不能支持炒卖房屋的资金需求。因此对于投机性需求最为直接的影响在于投资成本的大幅攀升。

　　众所周知,为了获得更多的利润,投资性需求乐于借助金融杠杆,来放大投资收益。比如两年前投资一套100万元的房产,当房产市场价涨至200万元时,如果以一次性付款方式进行投资,投资回报为100%,还算比较理想;但如果利用银行贷款,获得的回报更为惊人,首付只需30万元,两年房贷约10万元,即投入40多万元,投资回报可高达250%。由此可见,温州炒房客想尽一切办法要利用银行的钱来进行投资的做法,则不难让人理解了。

　　专家分析认为,新标准认房又认贷,这会让投资者利用贷款来进行投资的成本增加。《通知》规定,达到二套房标准的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。如第二套房贷首付款为50%,利率上浮1.1倍。

　　不仅如此,此后投资者利用银行贷款进行投资的难度也在加大。对于此前已有多次贷款购房记录的投资者,可能再也无法从银行申请到房贷,因为政策规定,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,可暂停发放住房贷款。

　　此外,异地的投资投机性购房需求也受到了限制。如政策规定,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”专家分析认为,这对于近几年大量存在于一二线城市的异地投资投机需求,尤其是温州炒房团,其贷款门槛和成本大幅提高。

　　对此,尹伯成分析说:“新政策的意图非常明显,就是不再给投资性需求提供任何帮助。”

　　改善型需求也受牵制

　　不可否认的是,为了遏制投机性需求,改善型需求也由此而遭了殃。

　　上海“我爱我家”权证部经理渠福琴表示,根据新政策的规定,有过买房房贷经历的,再次买房时如申请住房贷款,不管是处于何种目的,都会被当成第二套房来对待。也就是说,新政策的打击面非常大,改善型需求也被包括了进来。

　　对于新政“误伤”改善型需求,有分析人士指出,这其实难以避免,因为在有些情况下,投资和自住其实难以严格区分开来。“有些人虽然是出于改善目的购买第二套房,但首套房也并未出售,那么这种情形到底是自住还是投资呢?”渠福琴如是说。

　　调整即将开始

　　专家认为,只要国家保持目前的调控力度,在不久的将来,楼市将迎来一轮调整。

　　地方政府不可能完全放弃土地财政,不希望看到楼市调整导致土地市场过度低迷的状况。而另一方面,尽管政府希望开发商从大局出发,适当让利使楼市成交量重新活跃起来;但开发商目前资金充沛,宁愿延长工期,也不轻易降价。因此,中央和地方的博弈,政府与开发商的博弈,买卖双方的博弈,致使楼市短期仍处于僵持阶段。这种状况会维持多久?

　　尹伯成教授表示,第二套房认定标准的确定,使得投机性需求完全受到压制,将被无情清扫出局。由此楼市将会面对由自住需求主导的市场行情,但考虑到此前房价经历大幅上涨之后,泡沫成分已经不小,因此降价预期较大,这会导致市场持续观望。

　　对此,尹伯成教授估计,如果政策一直保持适度从紧态势,在今年第三季度,楼市必将开始调整。在他看来,虽然目前开发商因为自有资金充沛,尚可与政策“扳手腕”,但这种局面不会维持太久。“唯有房价适度回落,才能激发更多自住需求。”他说。

　　新标准极有可能成为市场转折的肇始。他分析指出,在所有房地产调控政策中,最管用的就是房贷政策。近年来我国商品住宅的购买者中,三分之二使用按揭贷款,而开发商的资金来源中,有相当比重属于个人房贷转化成的销售资金。所以每次房贷政策收紧,都会压制楼市,比如2007年9月“二套房贷新政”的出台,成为市场由盛转衰的转折点。

　　调整幅度有多大?尹伯成教授预测,房价回调幅度约20%~30%之间,对于此前上涨过快、泡沫成分较大的外围区域,以及此前炒作成分较大的项目,调整幅度要大一些;而中心城区的物业,回调空间不会很大。