燕郊房价疯涨神话破灭 万元时代仅昙花一现

本文导读：两个月前还在以“一天一价”甚至超过万元上涨势头猛涨的燕郊区域，在成交持续低迷之后，近日出现了价格集体跳水的现象。

万元时代 昙花一现

燕郊房价疯涨神话弹指破灭

两个月前还在以“一天一价”甚至超过万元上涨势头猛涨的燕郊区域，在成交持续低迷之后，近日出现了价格集体跳水的现象。

近日，记者从天洋城一内部人士处获悉，该项目实际价格已经直降3000元/平方米，降幅达30%。此外，记者还了解到，此前以1.1万元/平方米价格出售的上上城项目，目前打出了起价5900元/平方米、均价7500元/平方米的燕郊区域超低价。

不仅仅是上述两项目，目前燕郊楼盘普遍出现了下跌现象。

燕郊被炒作的房价

如果说通州区域属于“房价过热”区域，那么跟着通州区域一起涨起来的燕郊区域，在两个月前的购房者看来，更是涨得“不可思议”。

据了解，随着今年“两会”上传出燕郊将通地铁的消息后，燕郊楼市更是提前进入“万元时代”。

“比比看，谁先涨到1万元/平方米。”在4月，燕郊开发商最近一次的非正式谈话中，一位企业老总抛出了这样的“玩笑话”。然而，这就是当时燕郊房价疯涨的一个真实写照。

　而后，燕郊房价迅速攀升。搜房网资料显示，天洋城四五月份公开的均价在1.1万元/平方米，上上城四五月份公开价格也为1.1万元/平方米。

而这一切都缘于“两会”期间开发商的借机炒作。全国人大代表、北京市发改委主任张工在全国“两会”上透露：“北京、河北两地将加强交通基础设施建设和沟通,打造一小时都市圈。北京考虑将部分既有地铁线路延伸到北京周边河北省的一些城镇中,目前正在进行前期调研工作。”

借着“两会”传出地铁扩至河北等利好，燕郊房价就这样进入一个恶炒时代。而最火热的时候，燕郊楼盘即便是上涨到万元也会出现开盘即售完的现象，甚至排号还要托关系。

根据当时中原统计，燕郊的租售比已经达到罕见的1∶1200，也就是说，现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话至少需要100年。“房产租售价格比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例。一般而言,国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。去年年底时，北京楼市的租售比首次突破了1∶500，部分区域达到了1∶700。

然而，燕郊楼市的“疯狂“因为自4月中旬开始的楼市调控而停止了。

燕郊楼盘集体下跌

“据说，燕郊某项目5月份以1.1万元/平方米开盘，积攒了3000个号，最后只卖出了5套房子，并且还有退房的。”燕郊楼市内部目前广为流传着这样一个“民间说法”。

而近日，这个楼盘不得不选择了调价，各大售楼处寥寥几人。销售员只要抓到一个意向购房者，就不停地电话炮轰。这就是燕郊目前的售楼现状。

昨日，记者致电天洋城售楼处。该售楼小姐告诉记者，目前项目售价为7000多元/平方米。当记者问及是否降价了，她警觉地表示，现在也有1万元/平方米的，也有八九千元/平方米的。

“我们此前卖1.1万元/平方米，现在均价大概为7500元/平方米，现在买房子是最好的时机。”上上城的销售人员如是劝说记者。他还表示，如果记者有意向购房，他还可以在此价格上申请9.9折的优惠。

不仅是上述两项目，记者发现，目前燕郊其他楼盘的公开价格均在七八千元/平方米左右，纳丹堡等楼盘甚至打出在售尾房19万元起的宣传。比起此前不断突破万元大关的猛涨势头，现在则表现出一片大跌势头。

燕郊一位不愿透露姓名的业内人士认为，由于燕郊市场依附于北京市场，就像依附于上海市场的昆山一样，市场调整总是从这部分区域开始的。

他认为，鉴于燕郊此前房价上涨过快，这次降价仅仅是个开始，后续还将陆续有降价出现。

燕郊的“去泡沫化”

燕郊的此次降价能否收到效果还不得而知。

但业内人士分析认为,由于燕郊的购房者绝大部分为外来人口，整个区域面临严重的配套瓶颈，而经历此前房价的恶意炒作，使得燕郊楼市的投机风险加大。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，燕郊的收入水平要比楼市价格低很多，从这方面来讲，燕郊的房价确实很高了。而且整体楼市在膨胀上升过程中，已经出现了泡沫。

“现在燕郊房价下跌正是验证了燕郊楼市存在泡沫。”业内认为。

延伸阅读：

业内专家称房价“拐点”或在四季度出现

地产调整“黑五月”结束，一切迹象显示着价格拐点仍在酝酿—如果拐点还会出现的话。

5月，全国各主要城市住宅交易量急剧萎缩，一线城市降幅高达六成至七成，各大房企的销售业绩惨淡，几乎全军尽墨。然而，在地产新政满月前后的一段“真空期”，市场交易量出现跌幅放缓或止跌的迹象。在5月底最后一周，沪、穗、深三个城市的新建商品住宅销售量，甚至出现环比(较此前一周)增长约30%。

这一小幅、局部的反弹，在调控背景下，格外惹眼。有分析人士认为，市场的普遍预期在调控中并未发生实质性改变，对政府实现较高的调控目标(如一线城市房价下调30%)和持续较长的调控时间(如一年以上)，并无充足信心。

“我们预计，中国本轮房地产紧缩调控的持续时间应该在六个月左右。”渣打银行驻中国的一位分析师在接受本刊记者采访时称。

6月初，随着“第二套房”从严认定等新一波政策出台，市场上对调控持续性的预期得到强化。眼下，一个普遍看法是，国内主要城市房价将继续寻底，随着开发商纷纷试探性调价，新建商品住宅价格实质性下调才刚刚开始。调控政策若能持续，房价调整的拐点将可能在今年四季度来临。

降价虚实

房价真的下降了吗？

各家房产中介机构统计的数据显示，一线城市5月二手住宅销售价格大多出现下跌，表明价格环比下降的趋势得到普遍认可，降幅大小则看法不一。

中原地产研究报告称，京沪穗深津五大城市，除了天津，其余四城市二手住宅价格5月均出现下跌。其中深圳和上海价格下跌最明显，环比跌幅分别为2.9%和2.5%；北京和广州跌幅分别为1.6%和1.5%。天津仍有小幅上涨，但涨幅已经明显回落。

国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，5月二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅缩小，环比则出现0.4%的下降。

新建住宅销售量下降亦很明显，价格走势则由于各类统计数据差异很大，显得扑朔迷离。国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示，5月新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比亦上涨0.4%，但涨幅均在缩小。数据则显示，北京与上海两地新建住宅5月交易量环比有接近50%的降幅，均价环比跌幅亦高达10%-20%。

“均价并不能反映具体房价的真实走势。”一位房地产开发商对本刊记者称，在地方政府近期限制高价楼盘入市的情况下，新建住宅均价是最容易“被做低”的指标。

5月以来，数家房企先后曝出采用或明或暗降价促销策略。恒大地产[2.44 2.09%]最先高调宣称全国85折优惠。万科在北京和深圳低调试探性打折，随后公开否认将进行普遍降价。绿地则以18周年庆的名义进行全面优惠促销。在北京前期房价涨幅较大的通州和望京地区，新盘价格也出现明显调整，龙湖一个位于通州项目价格目前定于每平方米1.8万元，远低于两会前后的价格。

但是，大多数房地产新盘项目要么延后开盘，要么很难看出降价。一家房地产广告公司的总经理称，目前北京新盘供应比较少，很多项目都推迟了开盘时间，新盘打折的幅度其实微乎其微，真实房价尚未回落到今年春节前后，通州和望京地区可视为特例，因前期上涨太猛。

链家地产副总裁林倩亦认为，目前北京房价尚未回落至年初水平，5月北京新房成交价环比降幅在3%左右。

上述地产广告公司人士认为，若要客观考察调控以来北京房价走势，最典型的参照楼盘是万科蓝山项目。这个住宅项目位于北京东四环附近，2009年底开盘时单价为每平方米3万元，今年春节前后至全国“两会”前，涨至3.5万元，“两会”结束后随着北京“地王”频出，猛涨至4.5万元，至调控新政后价格开始回落，目前为3.8万元。

“调控开始之后，政府把单价3万元以上的房子都压住，方法是个别与开放商约谈，就说你这房子5万，有点高，你再回去研究研究，不说不给你发证。这样一来北京3万元以上的新盘都压住了，不能说没作用。”一位北京开发商对本刊记者说。

预期难变

对大多数投资者来说，市场的底部往往是一个不可琢磨的谜团。2008年8月，全球金融危机期间，百仕通CEO苏世民接受本刊记者采访时曾表示，他更愿意预测顶部，而不是底部。

与买房者一样，持观望态度的开发商并非少数。一些开发商抱有期待，认为今年年底前，目前严厉调控政策可能会出现变数，那时推盘不迟。

“现在很多盘都捂着不开，开发商不知道定多少钱，尤其现在政府要求‘一房一价’，要是该涨的时候涨不上去，不就亏了。不如先不开，等等看政策怎么变。”上述北京开发商称。

据统计，万科、中海、绿城、恒大、碧桂园[2.15 1.42%]、富力、世茂、龙湖、雅居乐、合景泰富[4.51 1.81%]、保利香港[7.42 2.06%]、复地、中渝置地[2.60 0.78%]、江苏新城等14家已披露5月销售业绩的上市房企，除恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售额环比上升8%，其余13家房企受4月新政影响明显，销售金额环比平均下滑42%。地产龙头万科销售金额环比下降34%，绿城降幅高达近七成，龙湖下降近四成。

“除了上市房企迫于资本市场的需要，不得不采取降价方式进行促销，大部分房企，尤其是民营房企，并不急于降价。”上述业内人士称。

一位资深地产界律师也对本刊记者表示，与2008年之前相比，如今民营房地产企业资金积累已不可同日而语，地产商多数手中资金宽裕。

即使是少数目前现金流为负的地产商，也有可能继续撑下去。前述北京开发商称，关键要看开发商动了几个盘子，“把所有的盘子都动起来，就难持续，可以放慢一些先不动”。

5月各银行公布的压力测试结果显示，多数商业银行在房价下跌三成的情景假设下，信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。很多市场研究机构暗示，对于房价上涨过快的部分一线城市，政府本轮调控的目标或为房价下调约30%。

上述观点很难得到官方印证。相反，对于调控目标，更为保守的观点正日益占据上风。6月6日，清华大学经济管理学院教授、中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵在公开场合表示，抑制房价过快上涨的政策还会持续，房价不会巨幅下降。

“房价最多下降20%，只要控制住不再疯涨的话，在我看来政策的目标就达到了，也就缓解了社会矛盾。”李稻葵说。

6月9日，中金公司分析师白宏炜等人在一份研究报告中称，中国的房地产处于泡沫积累的初级阶段，中国未来应该在维持房价稳定或小幅下跌的情况下，通过收入增长、结构调整消化高房价。

僵持之下，房地产投资者仍抱有看好房价上涨的预期。“若不是急需资金，手中持有多套房产的人，目前也不会轻易出售，因为一方面以往的调控历史表明房价长期仍会上涨，目前租金回报率正在提高，另一方面按照现有政策，卖出房产后再买回时杠杆小了，利率成本高了。”一位地产炒家称，“此外，房地产税在征收上估计还有不少技术问题。”

这场表面严厉的房地产调控，最终只是一次历史重演吗？