商住公寓能走多远

最近一段时间，商住公寓饱受关注。

商住公寓，顾名思义就是房子既可以居住也可以作为注册地，进行工商登记注册公司或办事机构。在上个世纪房地产还分为内销房和外销房的时代，很多涉外公寓就已经成为兼顾居住和办公的商住形态。而后，SOHO现代城更是确立了“第三类空间”在市场上的地位。

“商改住”产品成时尚

现在，市场上的商住产品无外乎两大类:一类是以住宅或者公寓立项但实际使用功能是商务办公的,这一类的代表是现代城、建外SOHO等；另一类是最近几年出现的、以商业或者办公立项但实际使用功能为居住类的项目，包括市场上现售的几乎全部LOFT产品和产权式酒店。目前，商住公寓在全国各个城市都有出现，但比较明显的区别是：经济欠发达城市因其本身缺少必要的商务氛围，使办公需求被迫转向利用环境和形象较好的公寓或住宅；一线城市则是受到商住价格倒挂和投资杠杆的推动，催生商业物业向居住市场渗透。无论是哪种形态，其本质都是一样的——那就是尽量满足资本对于风险最低和利益最大化的需求。也就是说，商、住两者之间哪一个售价更高、更好卖、更具投资回报价值，哪一个就成为另一方模仿和追逐的对象。

近期受到高度关注的正是土地使用性质为商业或其他非住宅用途、而在开发建设上使用住宅的建设和推广的手法的产品，统称为“商改住”产品。目前此类项目主要有3类客户群体：一类为纯粹的投资者，这类客户的经济实力较雄厚，大多是多次置业；一类为年轻的单身白领，追求城市生活的繁华与便利，但购房能力相对有限，因此购买作为过渡型居住，未来再用于投资；一类则是创业者，由于商业立项的公寓可以注册公司，又有面积小、总价低的优势，因此成为SOHO办公群体及小创业者的选择目标。

分析人士大多认为，商住公寓无论从建设成本还是从使用成本来看优势都不明显，甚至存在诸多隐患。但恰恰是这种“山寨住宅”却在很多大城市广受追捧，并已渐成时尚，这种现象应该引起关注。

市场现状造就热销

目前，住宅的供需矛盾极为突出，住宅短期价升幅度大于商业地产，从投资的角度看，资金投入的回报率高，无疑对资本投向住宅形成了巨大的吸引力。

此外，在现行宏观调控的房地产金融政策下，普通住宅受到政策打压。目前普通住宅的首付、按揭成数、贷款期限、利率水平、优惠幅度等已和商业项目相差无几。甚至在限购条款上，商用还要优于住宅，这也导致商改住产品价格的需求急剧攀升。

建设部颁发的《城市住宅建设标准》，对住宅的层高作出了明确规定：“多层、高层住宅层高均为2.7米，利用坡屋顶内空间做卧室时，其一半面积的净高不应低于2.1米，其余部分最低处净高不宜低于1.5米。”事实上，除了在2002～2003年前后由于法律法规不严谨批复的一些项目，如北京的大成国际等是合法规划的外，其他的LOFT项目几乎全是商业立项后改为住宅用途的产品。这类产品一般会突出其层高在5.6米以上，借用LOFT的概念，销售时宣传“买一得二”的优惠。使消费者感觉从使用面积的角度讲，价格较低。

同时，商住公寓往往建设在城市规划条件良好的地段，生活配套设施较好。加之现在很多“商改住”的产品户型面积偏小，总价较低，因此更容易被接受。

投资回报率可观也是吸引购房者的重要原因。好地段、小面积、高出租率都是物业保值增值投资的重要依据。据调查，北京北部二、三、四环沿线和亚奥区域的小户型商住公寓出租回报率达到10%～12%，甚至更高。最短的投资回收年限只有6.8年。如此稳定的高投资回报率，自然会受到投资人欢迎。

此外，商住公寓的营销手法多变。从售后返租到精装修，都比较满足年轻人置业和投资人的需求。推广形象上更是表达出自身特有的空间魅力、价格优势和生活便利性等。

商住公寓项目如果户型、定价合理，则销售速度快，资金能迅速回笼，而市场的成功也进而吸引更多的开发商主动选择这条开发途径。

商住公寓后期成本高

《深圳经济特区房屋租赁条例》明确指出：“改变土地、房屋用途未经有关部门批准的，区主管机关不得予以登记。”因此，这种商业立项擅自变更为居住使用的产品未来在出租收益过程中或其他环境下一旦出现合同纠纷是难以得到法律保障的。这在不少地方相关法规中都有类似强制性规定。

而在土地使用年限方面，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》具体规定了土地使用权期满后的两种处置办法，其中，第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”商业立项得到的是40年的使用权，远远少于住宅的70年。如果考虑到中国的建筑基本设计使用寿命都是50年这一因素，70年使用权的普通住宅所受影响较小。但是会在40年使用权的商业立项的建筑上得到严格执行。届时，购房人就要承受相应损失。

上述法规第四十一条还规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”一般情况下，商业立项的土地出让金要高于住宅。买受人改变了法定的建筑使用功能，必将付出更大的代价。

在征税环节，商住公寓的成本比普通住宅高得多。首先在土地增值税方面，普通商品住宅享有幅度达20%的优惠，但商业地产则没有此优惠；其次，在契税方面，商业地产的契税为3%，但普通住宅（140平方米以下）的契税为1.5%。

商业立项的产品用于自住的后续成本也很高。由于其配套的供电、供水等均按照商业标准收取，这两者之间的价差在一倍以上，对业主而言这无疑是一笔很大的额外开支。而LOFT产品在竣工验收时，户内的楼层隔板都不是前期打好的。入住以后无论是自己打隔板还是开发商提供服务，加上楼梯建造费用等，一套30平方米的房子至少得再花几万元甚至十几万元。

同时，很多“商改住”产品受规划所限，在建筑形式上依据的还是商业建筑的形式。因而内部公摊面积达到35%以上甚至是40%，购买后的使用面积缩水相对严重。

由于城市住宅权属与居住状况极为复杂，所以物业税或房产保有税在设计时可能将开征的目标指向了更易操作的商业地产。目前物业税试点空转的8个城市也都将标的指向了商业地产，这种预期无疑使商改住产品在保有阶段成本提高。

此外，由于受到产权年限短、楼盘最初建设的规划和用途与最终的用途有出入，如果房屋需要转手出售时，交易过程可能会遇到很多困难。

未来需要重点治理

2009年12月，位于回龙观附近的楼盘“尚城”因将科研办公用地改作住宅出售、导致产生一系列问题，被央视《经济半小时》栏目曝光。此后，中关村生命科学园发布公告称：企业将开发建设的房屋以“经济适用房、商住公寓、别墅、普通住宅”等名义对外销售，并以“买一赠一”的形式拟将一些层高为5.5米的房屋分割成上下两层，以LOFT名义对外销售，并刻意宣传所售房屋的商住两用性质、在社会上造成了严重不良影响，也误导了消费者，属于违法行为。个人如以居住用途购买上述房屋，将可能无法办理相关产权证书。由此形成的建筑物属于违章建筑物。要求在园区内以住宅为目的购买了上述房屋的购房者，及时与所购房屋的开发商办理退房手续。届时，生命园公司将会同政府有关部门对由此形成的建筑物进行强制拆除并收回国有土地使用权。

此前，北京市已经明令禁止了“商改住”的项目继续产生，“商改住”的产品将会成为重点治理对象。现阶段，在地块招投标的标书中已经明确规定不允许“变性”以及分割销售，这也是合同约定的内容。因此，对于商业性项目改居住的这种违法行为，北京市建委也不能核发建筑许可证。北京银监局于4月13日下发的《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》再次重申，要求北京各银行机构严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款。这也表明了对此类项目的严管。5月19日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，明确禁止将酒店项目分割成独套住宅，以“酒店公寓”出售。业内人士透露，下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。

从近期的市场表现来看，不仅有些商住项目开发商希望尽快结案在抛售现有房源，二手房市场中也是如此。最近，21世纪不动产北京安信瑞德加盟店朝阳门店就接到几个投资客挂出的一批房源，价格为2万～2.1万元/平方米，但目前周边的房子已经卖到2.4万元/平方米。

(作者：北京天方世纪房地产经纪有限公司董事总经理 张翰闻)