上海78万方商业物业入市 商业贷款压力凸现

根据高力国际的统计，今年上海将供应78万平方米的商业物业。大量商业物业的开业，或许会导致原本不景气的商业地产市场更举步维艰。而之前灵活的商业贷款政策也在此轮新政下面临危机，中小银行的商业贷款资质和方式受到双重考验。

近日在深圳举行的 “国际资本对接中国商业地产”论坛上，与会专家和投行高层认为中国未来30年商业地产是最值得投资的渠道，而国内酝酿多时的房地产信托基金(REITs)将增大商业地产的投资价值，这也意味着商业地产投资将进一步扩大。

商业性物业贷款后来居上

虽然全市住宅市场交投情况呈现低迷态势，但商业地产却表现耀眼。来自汉宇地产的数据显示，5月中上旬，全市新建商用物业在供应量仅为10.9万平方米的前提下，成交量却“意外”反超同期商品住宅成交水平，成交面积达到13.91万平方米。

“好的商业性物业风险比较小，而且其租金收入带来的现金流相当稳定。 ”一家股份制银行上海分行人士表示，宏调政策收紧了地产开发贷款的发放总量，但是其所在银行经过从去年年底到今年上半年对自身客户经营情况的观察之后发现，此前合作的商业性物业项目开发受到宏调影响比较小。

他认为，在目前宏调压力导致成交量萎缩的情况下，此前大量高价囤地的住宅物业开发商被迫咽下此前大手笔拿地带来的后果，而商业性物业的经营和开发至此则后来居上，在行业中凸显出自身的优势。

“一方面商业用地的土地成本没有被炒作过高，开发商的成本压力肯定小于住宅物业项目；此外，如果从地方政府的角度考虑，商业性物业持续的资金收入将带来持续的税收来源，在地产市场不景气的情况下其自然会转向支持商业性物业的开发。 ”

对此，社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示了肯定，他认为,国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大的扭转。过去资金炒住宅，现在政策收紧，会有一部分资金流入商业地产；二是去年住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。

灵活政策面临双重考验

尽管如此，而之前灵活的商业贷款政策也在此轮新政下面临危机，中小银行的商业贷款资质和方式受到双重考验。不久前，来自天津的某股份制银行就因为贷款方式的问题受到了相关部门的警示。而该银行素来灵活的贷款方式也在沪上受到不少商业项目的认可。

“下半年我们的信贷额度会优先考虑这方面好的项目。 ”目前，该股份银行的工作人员透露，除了灵活的贷款方式外，更会对项目本身进行考察。

“商业性物业的开发，开发商的成本除了土地成本和建筑成本之外，还有长期的维护成本，这一块并不是特别好估算，从银行的角度而言其风险评估环节可能将面临一些困难。 ”业内专家对商业性物业贷款表示出忧虑。

专家介绍，普通住宅开发，开发商的投入是一次性的，即土地成本、建筑成本和销售成本加总，基本可以估算出整体的成本，银行在风险评估方面相对较为容易。此外，商业性物业的销售和租赁并非一次性，而一般来讲商业性物业的贷款周期比较长，在拉长的周期内物业的租金收入是否能维持稳定，也将直接考验银行放贷的眼光。 (作者：李真)