提价后热销盘变滞销 低价入市盘左右区域市场

　熟悉楼市交易的人都知道，纯新盘项目往往低价入市，就如同股市中的打新股一样，入市就能引得热销。随后，这些获得市场认可的项目将陆续推出后期，销售价格也逐步提高。

但就是这样一个谁都知道的市场营销方式，在如今惨淡的楼市环境下，却并未像曾经那样被市场认可。尤其是新政后入市热销的纯新盘，在热热闹闹了一阵之后，顺势提价上千元的二期产品则迅速归于平静，出现明显的滞销。

●提价后热销盘变滞销

据北京市交易管理网显示，取得5月销售额冠军的新里·西斯莱公馆一期共计推出800套房源，均价为18500元/平方米。截至6月7日，网上签约594套，成交均价为18223元/平方米，成为5月份少有的热销大盘。

逆势热销，使得该项目顺势推出了二期450套房源，两栋楼的拟售价格分别提高到21541元/平方米和20179元/平方米，较一个月前18500元/平方米的均价提升了几千元。但出人意料的是，趁热打铁的二期却迅速冷却，截至6月7日，网上签约79套，成交均价仅为18317元/平方米。

上周末，记者在新里·西斯莱售楼处看到，销控表上大部分仍旧处于空白。销售人员介绍，目前二期的优惠力度与一期相同，均为全款98折。之所以成交均价远低于拟售价，是因为成交主要集中在单价为15000-18000元/平方米的东西向房。

另外，同样是二期提价入市，保利花园的成交价却比一期略低。交易管理网显示，该项目一期成交750套，成交均价为7765元/平方米，而月底推出的二期最高售价达到8183元/平方米，但实际成交均价仅为7656元/平方米。

●低价入市盘

左右区域市场

对于入市新盘一期、二期的前后反差，业内人士认为，按照常规，二期顺势提价无可厚非，但由于目前市场萎靡不振，新盘往往凭借低价得以热销，提价后的产品在市场整体观望浓厚的情况下很难得到认可。

“新政经过市场近两个月的消化，投资客比以前明显少了，自住型购房者占了绝对多数，水分被挤掉了。”北京中原地产总经理李文杰分析。新政之前，北京房地产市场上，有30%-40%的买房人是投资型的，造成了很多项目出现恐慌性抢购的场面。而限购、限贷等一系列措施的执行，使得投资客逐渐淡出了市场，真正的需求者浮出水面。这些人的特点是支付能力不是很强，对价格十分敏感，区域的低价盘往往成为首选。

另外，除了二期抬高价格的因素外，同区域更低价的新盘放风将要入市，也是造成5月份热销楼盘出现滞销的重要原因。

以新里·西斯莱公馆为例，同样是去年拿地，并准备在6月份入市的保利茉莉公馆，预计价格为17000-19000元/平方米，使得不少购房人纷纷选择持币等待。

同样的情况也发生在密云，中国铁建绿港在6月初以6900元/平方米的价格入市，对均价7800元/平方米保利花园也形成明显的竞争。业内人士表示，正是同区域楼盘间关于价格的竞争使得刚需买房人原定的购房计划被打乱，更多的人选择伺机而动。

●开发商进退两难

扛着等待时机

房地产行业资深人士透露，事实上每个项目开盘前，开发商都要研究购房人的心态以便最终确定价格。目前，尤其是那些新政后以低姿态开盘的项目，在淡季经历热卖后，出于对预期的不确定性，反倒希望快跑快销；另一方面，这些热销盘又不愿牵头降价，而是按照惯例，提高项目后期的价格。放在去年，投资性需求旺盛，后期项目提价也不愁销售。而在当下，普通的投资需求基本绝迹，实力买家更青睐高端楼盘。单价2万元左右的新盘，提价后迅速遇冷也是市场需求的反映。

亚豪机构市场部总监郭毅指出，在一般情况下，楼盘会在开盘前3个月宣传造势，通过广告对外界公布销售时间，来达到一定量的客户积累。由于旺季不旺，在观望气氛浓重的市场环境下，准客户登记未到一定程度的积累，再加上一房一价的新规使得开发商在价格制定方面就比较踌躇。在不低于一期均价的基础上，扛住价格，静观其变就成了折中的选择。

另外，大量的保障性住房入市销售也从很大程度上拉低了区域的均价，对提价入市的普通住宅项目造成了不小的冲击，使得周边一些已经开盘并在高价位的老项目陷入滞销。

一位开发商透露，目前，大部分开发商与购房者一样对市场持观望态度，特别是众多中小开发商都在“竖起耳朵静观其变”。

“一边是刚需购房人对低价盘的追逐，一边是开发商的硬扛甚至抬价。事实上这种现状反映的正是两个利益群体的博弈，这时候一旦有人撑不住而妥协，势必将引发楼市的连锁反应。开发商不惜损失成交量也要扛住价格，证明观望期在6月份仍将持续。”该开发商称。